上海租房网:央行、银监会昨天（11日）公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下简称《补充通知》），明确了曾引起社会广泛关注的“第二套房”认定标准。但细心的市场人士发现，此次房贷新政的出台，其意义远非规定二套房标准这么简单，特别是在11月居民消费价格指数（CPI）公布之后出台，其对于市场的影响可能超乎此前的预料。

严控房贷“不打折”

     对于第二套房贷政策以户为单位执行，应该说并不是此次《补充通知》的最大看点，毕竟之前一些商业银行在具体操作上，也有按此运作的先例。其真正看点是对于公积金贷款以及有关假按揭的追溯。

     根据《补充通知》，已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。而此前，在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内。这无疑将使得一些原先已经使用公积金贷款的家庭，在购买二套房时的成本大大增加，也减少了不少市场的需求。

     在12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。银监会党委副书记、副主席蒋定之在会上强调，人民银行、银监会将严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。这无疑将市场预感到之前一些假按揭的做法将有可能被追追溯，这无疑将对于整个市场产生非常大的影响。

     “时间差”颇有看头

     细心的人或许会发现，在中国人民银行网站上刊登的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，其落款时间是12月5日，但央行和银监会直至昨日下午才正式公布相关信息，这无疑使得市场对于这个“时间差”产生了浓厚的兴趣。从昨日资本市场的情况来看，金融板块和房地产板块跌幅居前，显示出市场对于这个政策产生了一定的恐慌。而昨天上午正是国家统计局公布11月CPI为6.9%，创出10多年来新高的时间，一系列看似巧合的背后却值得细细品味。

     就在《补充通知》的同一天上午，人民银行和银监会在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。人民银行党委委员、副行长刘士余在会上表示，从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，有一些值得注意的教训。从长期来看，由于通货膨胀率已经接近房贷利率，即使是房贷利率上浮10%-20%，依然会保留相当一部分房贷需求。这无疑将大大增加房地产资产急剧膨胀的威胁，央行和银监会在此情况下出台房贷新政的细则，无疑也是一种未雨绸缪之举措

     合理购房影响小

     值得注意的是，此次《补充通知》并非是将房地产市场一棍子打死。《补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

     央行、银监会有关负责人表示，这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。

     专家认为，实践中由于情况复杂，《补充通知》不可能穷尽所有的具体情况，在“第二套房”认定上或许还会出现这样那样的细节分歧和特殊情况，商业银行应当根据监管部门相关《通知》精神予以进一步细化。

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