上海租房网:中原物业公司带着杨先生去看房与其书面约定，半年内他不能私下里或者通过其它中介购买其带看过的房屋。后来杨先生通过别的中介购买了该房屋。中原物业公司便要求杨先生支付其违约金15800元。日前，浦东新区法院作出判决，对中原公司的诉请不予支持，杨先生只需支付中介公司服务费3000元。

     去年4月15日，杨先生通过officese.com target=_blank>上海汉宇物业代理有限公司看了位于浦东龙阳路上的一套二手房。过了一星期，杨先生又在中原公司处看到了同一套房源，由于对这套房屋比较满意，杨先生又在中原公司业务员的带领下验看了房屋并签订了一份房地产求购确认书。 
     
     之后，中原公司表示房屋的成交总价为一口价158万元，而汉宇公司表示价格可以协商。杨先生在一番比较下通过汉宇公司与房屋的业主马某签订了买卖合同，成交总价为151万元。但不久之后，杨先生就因与中原公司签订的确认书被告上了法庭。 

     中原公司认为，按照双方签订的确认书中的约定：杨先生在验看过该房地产后六个月内，与出卖方达成买卖交易或者利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，杨先生都应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1％向中原公司支付违约金。现在杨先生私下与该房屋的业主马某完成了交易，已经严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，杨先生应支付违约金15800元。 

     杨先生则认为他并没有与中原公司成立居间合同关系，他也有权根据市场规则选择对自己有利的中介成交买卖。杨先生认为确认书上的上述条款是霸王条款。 

     法院审理后认为，根据看房确认书的约定，杨先生被原告中原公司带领看房后，在之后的半年内只能选择原告达成交易，否则即要承担违约责任，这显然侵犯了杨先生的契约自由选择权，加重了杨先生的责任，因此看房确认书上关于违约责任的格式条款无效，中原公司无权依据该条款要求杨先生支付违约金。而且，杨先生之后通过汉宇公司居间中介达成买卖合同的实际成交价低于原告居间中介的房价，从契约自由原则角度出发，杨先生也有权选择对自己有利的中介公司完成交易。 

     中原公司虽然没有促成买卖双方合同成立，但确实提供了居间服务，杨先生应支付必要的费用。最后，法院依据实际情况和公平合理的法律精神，予以酌定杨先生支付居间服务费3000元。 

     签订确认书是中介普遍做法 

     据记者了解，类似中原公司的“格式条款”，在房产中介行业中是普遍通行的潜规则。officese.com target=_blank>上海某房产公司的工作人员小张自曝：“基本上100％的房产中介都会设置这种‘格式条款’”。 

     这两年，二手房交易火爆，房产中介公司遍地开花，似乎每家都掌握了大量的房源信息。但其实同一条房源信息往往由多家中介公司共享，哪家促成交易，就与取得委托的那家中介公司分中介费。 

     小张告诉记者，房产中介的成功率极低。很有可能带人看了100套房子，也没有一套成交。甩开中介逃避中介费的委托人不少，基本上每个中介工作人员都遇到过这一现象，毕竟一套房子的中介费就要一两万元。 

     为了防止客户“跳板”，房产中介公司一般都会制订格式合同即看房书，要求看房人签署，其中都会有类似中原公司所制订的那种特别条款。看房人一旦违约，一般需承担房价2％的违约金。房产中介认为这笔钱是对他们劳动的报酬，如果失去了看房书的制约，那么只能依靠看房人的诚信来保证中介人员的劳动，显然这点在如今还很难做到。 

     靠着这份看房书是不是所有的中介公司都能拿到违约金？小张告诉记者，有不少看房人是愿意赔钱的，因为他们自认理亏。得了便宜后，就出点钱息事宁人。但也有看房人不愿买账，最终闹上法院，中介公司胜诉的很少。 

     本案的主审法官认为，房产中介和看房人的合法利益都应该受到保护。对于房产中介公司来说，应该从现实和法律的双重角度出发，制订公平、合理的特别规定，以免因涉嫌“格式条款”而被判定无效。

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