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在楼市迅速上升时期，被认为是房价快速上涨和波动主要诱因的购团房，一度成为众矢之的。在2005年进一步的宏观调控之后，随着上海房地产市场的逐步降温，“团购”又成为了购房者与开发商讨价还价的平台。但在今年上半年上海楼市明显回暖的情况下，再次出现大批量购买豪宅的购房行为，是否预示着楼市再次过热？

在上海官方“网上房地产”公开显示的信息中，翠湖天地御苑的顺昌路168弄11号楼是去年6月7日开盘的，网上参考单价为46000元/平方米，总套数61套；12号楼则在去年10月19日开盘，网上参考单价46000元/平方米，总套数62套；16号楼是在去年11月17日开盘，单价为42000元/平方米，总套数24套。截至记者发稿，11号与12号楼各有极少量房源可售，16号楼已告售罄。而据记者取得的资料，在这批被大规模购买的房源中，销售单价全部集中于47900-51700元/平方米的价格区间内，无一落于所公示的销售单价之下。由此可见，这批房源不可能存在所谓低价买进的问题。

记者在查访上海卢湾区新天地板块发现，该区域豪宅云集，投资程度很高。“从目前的二手房市场来看，许多原先新房的买家都是为了出租投资使用，从挂牌数量来看，投资者的比例也超过了自住者。”熊燕向记者介绍。

“在目前供大于求的市场态势下，购房团出现在上海豪宅市场，会对市场造成很大的‘刺激’。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋表示。一方面，平价出售对于开发商的快速销售、回笼资金非常有利；另一方面，对于这些境外购房者来说，未来人民币升值、物业升值以及出租回报所带来的各方面投资利好，无疑是巨大的。

但由此引发的一个疑问是，之前曾被视为境外投资者入市“门槛”的“171号文件”（简称“限外令”），究竟起到了什么作用？

于去年7月发布的“限外令”，曾被业内外认为是规范外资房地产投资行为的有效限制措施。在“限外令”的规定中，于境内工作、学习时间超过1年的境外人士，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。而在外资购房表现最为活跃的上海，“限外令”发布之后的去年四季度，豪宅销量的确急剧下降，并将“冷冻期”保持到了今年二季度。但由于上海的地方细则始终如“雾里看花”，并没有一个明确的说法，二季度以来，不仅高档住宅和豪宅楼盘的销量反弹异常明显，且市中心的房价也在节节上升。业内人士分析，阶段性的外资购房“冷冻期”只是出于等待政策市场效应的观望而已。

虽然在记者的询问过程中，无论是开发商还是各区的房地产交易中心，皆众口一词地表示，“规定怎么做，就是怎么操作的”，但实际上，记者从二手房市场中得到的信息并非如此。“对港澳台地区人士，只要不是在同一区域购买了2套住宅，就可以批复。”一位负责静安区市场的中介机构负责人告诉记者。而在上海某中心区域，甚至只要不是一次性购买2套住宅便都可通过，政策落实的混乱性可见一斑。“政策的‘松绑’、地价增值的幅度巨大、加上看好人民币升值所带来的汇差利好，境外购房团的蜂拥而至也就不足为奇了。”一位分析人士表示。

虽然针对小部分受众的豪宅物业对于普通老百姓的影响并不大，但中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，如今的房地产市场正在进入二元化结构，市场化商品房与福利性住房将同时并存，而由于高档住宅具备稀缺性，因此很容易产生价格上调和争风购买的现象。但在这种市场性行为之后，千万不能把控制房价涨幅推延到福利性住房中。因此，高端物业应该提高“门槛”。

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