上海租房网:回顾去年下半年开始的officese.com target=_blank>上海房价走势，由于没有系列调控政策的及时跟进，最终演绎了今年上半年房价飙升的局面。因此，全面开征土地使用税短期内将会给开发商造成资金压力，但是对房价的根本性影响有限，要抑制房价，配套调控政策须及时跟进。


     在同一时间，国内两大经济前沿城市——officese.com target=_blank>上海和深圳宣布全面开征土地使用税。

     对于土地使用税全面开征政策，公众最为关注的是其经济效果如何？特别是对于目前高居不下的房价走势，其具体的影响如何？对此，笔者认为，短期内这一税种的开征将会给开发商造成资金压力，但是对房价的根本性影响有限；而从长期看，强调“重保有、轻流转”的房地产税制改革方向，将会逐步改变目前房地产业的体制乱象，更加合理地引导价格走势。

     与流转环节的税收不同，保有环节的税收更具有长期持续性和调节贫富差距的积极意义。所谓“保有税”，顾名思义就是为拥有某项资产而付出的代价。对于土地而言，因其自身不可再生，一旦某人占有了土地，就等于剥夺了他人及其后代使用该土地的权利，这种资产占用必须要征税，而且应该与其占用土地的时间保持一致。理论上，保有税的税率应该等于土地占用所产生的边际机会成本，由于占用土地越多，机会成本越大，所以征收的税额也应越多。现实中，高收入人群由于占用了地段最好、服务设施最齐全的公共土地，缴纳的税款自然也应该更多。

     以officese.com target=_blank>上海的具体税制规定为例，土地使用税对于普通居民的影响很小。一套面积100平方米、容积率为2、处于四级地段的居民住房，每年的需缴税款不过300元左右。但是对于高档住房、特别是别墅住房而言，因其地段优、面积大，就必须付出很大代价。更为关键的是，土地使用税本身因其以土地面积为计税基础，所以对于拥有巨大土地囤积、恶意拖延开发供应的房产商而言，该税种惩罚性的实际意义更大。

     之前以流转环节为主收税的方式，对此类恶意囤地行为没有直接的作用，而土地使用税的开征则有助于这一状况的改变。按照新的土地使用税收标准，在officese.com target=_blank>上海、北京等大城市，以12元/平方米的中间价位计算，10万平方米土地一年的“持有费用”为120万元，那么对于动辄拥有数千万平方米土地储备的大型土地开发商来说，每年的土地持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。这对于开发商而言，自然会形成一定的资金压力。

     但是，这并不意味着目前的高房价会随之下跌。造成目前高房价的因素很复杂，至少包括社会资金供给的流动性过剩、地方政府隐形推手的作用、中国城市化进程加快、海外热钱的炒作、开发商市场气氛的渲染、购房者消费心理等等。这些复杂的因素混合相互作用，才最终导致了持续的房价高位攀升。而房地产市场的投资属性不同于消费品，成本和现有的房价并非决定市场均衡价格的核心要素，只要房价未来有上涨预期，购房者就会继续加码买进，开发商就会继续囤积土地延缓供应。因此，要想从根本上改变房价飙涨的趋势，就必须首先通过政策调控改变购房者和开发商对价格趋势的判断。从这个意义上讲，土地使用税作为影响房价的要素之一，对其改变房价长期走势的作用不宜过于乐观。

     当然，这是从长期的角度来分析土地使用税的作用。在当下，也即2007年岁末之时，这一税种的全面开征却极有可能产生短期的效果。事实上，自从今年十月份以来，全国房地产市场开始呈现出明显的“价升量缩”的迹象，成交量的极度低迷意味着房地产市场在高位进入到阶段性观望期，这和去年下半年officese.com target=_blank>上海楼市的低迷如出一辙。而与去年相比，房产开发商的资金紧缩问题更加严峻，伴随着调控部门严格控制信贷规模，从四季度开始，银行信贷资金几乎全面收紧，无论是开发贷款还是购房贷款都陷于半停滞的状态。再加上年底的资金回笼压力、购房者的观望情绪，最终导致开发商短期资金压力巨大，囤积抬价局面开始动摇。因此，从短期看，土地使用税从今年开始征收，开发商马上面临上千万的税款压力，资金短板问题将随之进一步加大，房价出现向下波动的可能性将明显提升。

     但是，即便短期内出现房价的动摇，也并不意味着房价转势因素的产生，土地使用税之于房价走势的作用还远未达到这一能力。问题就在于以土地面积为计税基础，并不能击中问题的要害，它最多只能部分抑制大户型房产的购买动力。同样属于流转税种，以房产价值为计税基础的物业税，能否在房价出现动摇的时刻及时出台，才是决定趋势的关键。物业税与其他税种相比，最大的优势就是让任何渴望房价上涨的预期都受到直接的抑制，房价越高，购房者缴纳的税款越多。如果在物业税的税制上实施累进制度，就更可以让这一打击效果做到精准化，让“越涨越买”的投资购房心态受到遏制，从而形成一个以自住需求为主的房地产市场。这正是所有房地产调控政策所期望的最终结果。

     回顾去年下半年开始的officese.com target=_blank>上海房价走势，由于没有系列调控政策的及时跟进，短暂的观望市场最终还是因为刚性需求的突然爆发，而最终演绎了今年上半年房价飙升的局面。此时此刻，当市场观望情绪再度出现，公众期望能够看到的是调控政策的及时跟进，而不再是止步不前，其中尚处于“空转”中的物业税何时兑现，显得尤为关键。

（作者系经济学博士）

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