上海租房网:"现在我三分之一时间在山里,三分之一时间在国外考察,三分之一时间给自己,但作为董事长,每年两次的公司推广我肯定要出面的,具体的事务是不管的。"王石笑着说。

      11月1日,王石在香港宣布万科启用新标识,本报记者在酒会间隙,对王石进行了访问。

      "万科不鼓励炒房"

      <21世纪>:万科怎么看待炒房客?

      王石:在高档住宅方面,万科占的比例很小,同时万科也不鼓励炒房。这不是说你要炒房我们就不卖给你房子,但是我们在合同当中是有一些限制,不鼓励炒房。我们有一条规定,买了万科的房子,在房产证交给你之前,你要办过户手续万科是不给办的。当然,办了房产证之后,你要炒那是你自己的事,跟万科没有关系。

      <21世纪>:怎么看待外国人到内地炒房?国内房价高企多少应该归因于海外炒家?

      王石:现在这种势头还是有的,尤其人民币升值吸引大量热钱往里进。海外购房者不可能成为中国购房的主力军,国内的房价也不可能是外资购房者哄抬起来的,就连香港这么国际化的地方,你能说香港的房价是外来投资者支撑的吗?中环的高档officese.com target=_blank>写字楼那些另当别论,光看住宅的话,更多的还是当地购房者购买,因为人口比例在那里摆着呢。

      万科的开发是针对主流市场,当然我们开发的高档住房,外来投资者占的比例可能达到20%,但主流市场一定不是他们。举个例子,香港居民到深圳购房的比例都不超过8%。

      "香港上市一直都想"

      <21世纪>:万科发展到目前阶段,对融资的需求是否迫切? 

      王石:信贷也是宏调的手段之一。万科已经意识到,仅仅是靠国内上市、靠银行借贷,资金还是有问题的,因为在国内上市,融一次资要10-12个月。

      2003年以前,万科的流动资金当中,70%是靠银行,30%靠其他渠道,经过这么多年的产业专业化、资金多元化,现在是倒过来了,30%依靠银行,70%是其他资金,比如可转债、与其他公司合作等多元化,所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。从发展的节奏看,万科资金还是够的,现在我们真正的负债才20%多。可能会考虑发一些公司债。

      <21世纪>:是否考虑到香港上市?香港上市对万科意味着什么?

      王石:香港是一个成熟的规范的国际化的市场,融资的效率比较高。万科到香港上市的想法是一直有,为什么一直没有运作呢,时机不成熟。但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高,但这要考虑到公司发展的阶段、规模等,可能万科再发展两年之后再上,说不定就水到渠成了。

      "今年万科的开发量已经是世界第一位"

      <21世纪>:回顾来看,万科起家在深圳,后来为什么走出深圳发展?

      王石:因为万科在深圳没有太大的发展空间了,所以要走出去,到全国。如果万科还是只留在深圳,而深圳的市场肯定没有香港大,新鸿基作为曾经世界第一大开发商,它在香港都必须向内地发展了,所以万科必须走向全国。以开发面积计算,今年万科的开发量就已经是世界第一位。

      <21世纪>:万科是否考虑向海外扩张? 

      王石:中国市场这么大,为什么要出去呢?现在证明,没有跨国搞房地产公司成功的。但是我们希望资本是国际化的,人才是国际化的,技术要国际化的,但市场就是中国。但是香港不排除进入,因为现在很多深圳的移民到香港去。

      <21世纪>:万科今后会不会发展高密度住宅?

      王石:不是会不会发展高密度住宅的问题,这是城市发展的需要,香港的房地产发展是国内的趋势。当然密度可能没有香港那么高。

      "不要轻易和万科比"

      <21世纪>:万科的下一个目标是什么?

      王石:万科坚持:第一,只做住宅,不会做商场,不会做officese.com target=_blank>写字楼,但小区的配套会做,但也不会超过10%,第二,要住宅产业化,万科真正的核心竞争力的增长是2005年才开始的。

      <21世纪>:是否担心别的发展商学万科?万科的核心竞争力究竟在哪里?

      王石:国内很多开发商跟万科根本不是在一个层次上,说句很不客气的话,在国内,不要轻易和万科比,不是说模式上抄不抄的意思,而是说抄不抄得来的问题,万科的路子非常正。

      <21世纪>:万科用什么样的方式来保证这种竞争力,保证别人抄不了万科?

      王石:8年前我退去总经理职务的时候,我说过这样一句话,我不当总经理了,我曾给万科带来了什么?首先,选择了一个行业;其次,建立了一个制度,就是现代企业制度;第三,培养了一个团队,这是我的作用。

      万科的整个团队、整个制度是非常清晰的,哪个企业有万科这么明晰?大部分企业搞房地产,一定是住宅、officese.com target=_blank>写字楼、商场、酒店一起来,这是香港房地产公司的模式,是新鸿基的模式, 新世界的模式,不是万科的模式。不是说香港的模式不好,这是两个完全不同的逻辑。

      <21世纪>:万科的王石色彩是否还依然很浓?您个人的理想主义色彩似乎仍然是万科的一个醒目标志。

      王石:哪里,我已经不管事了,不过形象上我露露面而已(笑)。理想主义已经是万科的文化了,郁亮不是理想主义吗?肖莉不是理想主义吗?都是。

      这样说吧,万科做得比你想象的还要好,但是,中国的企业发展特别快,很多地方也会很粗糙,这也是你想象不到的。所以万科是要想怎么加强管理,不要盲目地追求规模,中国的市场还是很粗放。可以说,万科优秀的方面,你想都想不到,但是粗糙的方面,你也想不到。(大笑)很优秀的我们要保持,很粗糙的我们要赶快改。

      <21世纪>:您现在怎么安排时间?

      王石:我现在基本不管事了,这是万科和很多国内公司不同的地方,国内很多公司做得非常好,但是和一把手的关系非常非常大,一旦一把手不在了,公司就没法确定了,但万科不是这样。你看我现在都到处做广告了。

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