上海租房网:距离2008年1月1日越来越近，届时，很多银行的房贷将执行新的利率。由于央行今年已经5次加息，加息频率大大超过往年，因此，银行估计今年的还贷高峰也要比往年更加凶猛。目前，咨询提前还贷的市民开始增多，预计下月各大银行将迎来提前还贷高峰。

      不过，部分银行人士认为，最近贷款趋紧以及资本市场的火爆，可能给提前还贷带来一些变数。

      昨日记者采访了三位正在办理或计划办理提前还贷的购房者，听他们讲述自己的理财心态。
      
      一次还清型：早还早轻松，免得今后又加息

      陈先生是一家IT企业的人事经理，打算明年年初结婚。今年年初时他在杨浦区看中一套60平方米的二手房，总价为80万元。“当时刚为父亲买了套房子，手头还有现金60万元，考虑  

      到万一有急用，首付就只付了30万元，向工商银行贷了50万元，20年还清，并享受优惠利率。”陈先生说，房子是今年2月份拿到手的，3月1日正式开始还贷款。当时的利率只有5.814%，每月还款为3528.7元。

      “我每个月工资在2万元左右，女朋友每个月工资也在1万元左右，每个月付3528.7元的贷款应该是轻而易举的事。但今年已连续5次加息，贷款利率达到6.6555%。即使年底前不再加息，明年一开始，我每月要还的钱，也将从3528.7元上升到3773.78元，每个月多还240多元，一年多付将近3000元，这个钱为什么要白白损失掉呢？”

      “反正自己经济条件还不错，和家里人商量了一下，准备今年年底就将所有贷款全部还上。”陈先生说，早还早轻松，免得今后又加息。提前还款虽然可能划算，但算来算去，实在太麻烦了。

      先还部分型：算来算去，部分提前还款最划算

      章小姐是一名新officese.com target=_blank>上海人，为了在officese.com target=_blank>上海有个固定的住处，远在外乡的父母拿出自己的积蓄，帮她支付了房子的首付，买下市区的一套老公房。“虽然是一室一厅的房子，但因为市区的价格非常贵，30多平方米同样要80万元。”章小姐其实买这套房主要也是为了投资，房子先买下来，以后成家后再把房子卖掉。“父母帮忙付了首付30万元，自己贷了50万元，自己每个月工资有8000多元，节约点，每个月还3000多元的贷款，应该不成问题。”

      当时也没想太多，父母拿了30万元，自己也不想太累，50万元分20年还清。可后来，她越来越觉得这样很不划算，贷款时间越长，需要付给银行的利息就越多。“我问了一下身边的朋友，像我这样的小户型，完全没必要贷那么久。”

      “因为首付是父母支付的，我手里还有点存款，就琢磨着提前还款。算来算去，每月还款额不变，还款期限缩短这种方式最划算。”

      不提前还型：转投其他理财产品

      刘小姐2004年在虹口区购买了一套总价值为90万元的房子，“当时只贷了15万元，分10年还清，一个月只需要还1600多元的商业贷款。”刘小姐说，“虽然贷的不多，但加息以后每个月都要多还几十块钱，为什么要让银行把钱赚去？”一而再、再而三的加息，让急性子的刘小姐沉不住气了，她打算提前把剩余的贷款全部还了。

      就在刘小姐和家人商量，准备提前还掉时，“还好有个同事提醒了一句，提前还了每个月也就是省几十元利息，可以留一点作投资，也留一点备用资金。”

      在朋友的推荐下，刘小姐参加了银行“存贷通”业务。每个月减少了还款负担，达到与提前还款相同的效果。如果需要用钱，随时可以提取存贷通账户中的存款，非常方便。

[理财专家]不太赞成提前还贷 

□记者徐运 刘志飞

      officese.com target=_blank>上海理财专修学院院长徐建明昨日表示，他不太赞成提前还贷。因为他预计明年可能还会继续升息，市民现在提前还贷省下的资金毕竟有限。虽然今年贷款利率不断提高，但是CPI的增长速度也不低，也就意味着，如果你的资金收益率能战胜通胀，再有稍高的收益率，就可以抵消加息的压力了。尤其是现在的利率仍处于相对较低的位置，如果可以选择固定利率房贷，不失为一个化解房贷压力的好方法。

      因此，加息带来的还款压力并不是考虑的主要问题。相反，市民需要考虑的是，提前还贷后，你的债务支出比例与原来的家庭支出发生变化了，是否会给家庭生活质量带来明显的影响；另外，要清楚不远的未来是否会有大笔用钱的情况；当前是否有更适合的投资方向，使收益能够抵消增加的利息。据悉，目前多家银行都推出形式各样的贷款理财产品，带来额外收益的同时，也可以节省房贷支出。

      不过，信义房产的理财专家认为，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前3年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降。同时，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。相较等额本息还款法，相同贷款期间内，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时，已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该支付的利息。  

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五种提前还贷方式供您选 

      据《中国证券报》报道，明年1月1日银行将执行新利率，对于贷款买房一族将面临是否提前还贷、如何还贷的问题，为此北京中原三级市场部向房贷一族提供五种选择方案。

      王先生于2007年4月份购买了一套100万元的房子，首付30％后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04％。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从4月份至年底12月份，王先生已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555％，王先生决定提前还款。以此案为例，北京中原三级市场部对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

提前还贷三大注意事项 

      ■询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

      ■办理退保对于2006年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷70万、20年的贷款的保费为700000×0.5‰×20＝7000元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：700000元×0.8‰（10年保险期限对应的费率）×10＝5600元，退保费为1400元。

      ■把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。

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