上海租房网:深圳楼市：我心惶恐
近两个月，深圳房地产市场总体成交偏淡。虽然10月中旬出现小幅回暖，但11月份的季节性淡季和前期累积的利空因素使市场消极气氛依然存在。
世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪。
深圳楼市观望气氛持续浓重，市场参与各方的心态也在发生着有趣的变化。
系列调控的累积效应，首当其冲是对投资客的影响。据记者了解，不少投资客纷纷由此淡出市场，市场投资比例明显下降。
来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，10月份上半月的成交中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9个点，而与6月、7月超过20%的比例更是相差甚远。世华地产发布的报告也称，9月份三级市场的成交以自住客为主，比例占到了9成，这个数据在招商置业等大型公司的统计数据中也都得到了印证。
而记者从深圳的一些中介机构了解到，投资客的恐慌情绪正在逐渐蔓延。不少投资客已经主动将挂牌价调低了10%左右。有投资客表示，调控措施一项加一项，未来房价走势不明朗，还不如趁早获利了结，少赚一点也无妨。
投资客抽手，其直接结果是市场成交惨淡，房价更是出现松动的迹象。一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，他们一般通过送装修、送家电、送管理费等方式来进行。
在这样的情况下，自住买家纷纷动了趁低吸纳的心思。
世华地产研究中心负责人认为，从7月份政策不断出台后，投资客受到较大影响逐步退出了市场，而对于自住客的影响较小，所以自住客比例在整个交易量中比例不断攀升。同时，目前二手房价存在议价空间，而未来房价走势又难以预测，加上结婚等刚性需求又急需解决，这直接促使了买家的入市。
但并不是所有的自住买家都能为此欣喜，因为银行贷款收紧，又将不少购房者刚刚燃起的热情“速冻”回到冰点。
由于个贷额度超计划，部分银行叫停了二手房贷，对于一手房贷也仅限于在该行拥有房地产开发贷款的战略合作伙伴。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例，银行一般都会根据2007年的贷款发放情况，来制定2008年的贷款任务。
黄先生日前就经历这样一次天堂与地狱的轮回。一个月前，黄先生看好一处房子，无论是房子本身还是价格都令他感到很满意，他爽快地交了定金，只等房产过户。但不久，中介告诉黄先生，银行贷款办不下来，交易无法完成。更让黄先生郁闷的是，他交出去的2万元定金能不能要回来还是个未知数。因为对方说，银行贷款办不下来，属于黄先生违约。
据悉，这种情况在一、二手楼的买卖中都存在。
而股市的深幅调整，也让不少买家打消了近期购房的想法。自2007年10月16日上证指数创出新高6124点以后，股市就一直呈现深幅调整的态势，部分投资者今年以来的辛苦付之一炬。李先生就不得不将购房计划拖延至明年。此前，李先生看中了一套市值150万元的房子，准备首付35万买下来，但不料股市调整，没来得及抽身被套牢。“几天内就把首付款吞掉。还是先租房过日子吧。”李先生无奈地说。
买家不入市，地产商心里也会发毛。在市场成交持续冷清的情况下，11月深圳又有更多的新楼盘面市。据深圳中原最新发布的监控数据显示，11月份可能有24个项目开盘销售。而10月份深圳楼市推盘量创出一个小高潮时，面市项目也才有14个。业内人士指出，在目前冷清的市场环境下，更多的新盘推出，巨大的销售压力将带给深圳楼市更多的不确定因素。而事实上，一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，日前，深圳某品牌地产商更以罕有的低价开盘，吸引了市场的广泛关注。据悉，该楼盘最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少高层的单位价格都为7000多元/平方米。
地产中介的日子亦越来越难过。部分地产中介人员已经开始走上深圳街头，高举简陋的牌子，四处吆喝所谓的“心水楼盘”。持续惨淡的成交，正无情地打压着他们的生存空间。而日前发生的中天置业老总携款潜逃的恶性事件，更是在伤口上又撒上一把盐。世华地产总经理梁文华日前在接受媒体采访时表示，市场观望气氛浓厚时，地产行业并不平静。据其了解，今年7月份地产行业有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有将近5000多人，估计10月份有不低于6000人被淘汰。
officese.com target=_blank>上海楼市：“涨心”不死
房贷新政的出台冷冻了officese.com target=_blank>上海的成交量，进入11月以来，officese.com target=_blank>上海楼市的成交量一跌再跌，但这却没有浇灭购房者的热情。尽管他们在观望，但在宏观调控重压下officese.com target=_blank>上海楼市今年依然走出了一波疯狂行情的现实面前，他们的心里都深深地打下了“房价必涨”的烙印。这使得新政出台后，尽管量能萎缩，officese.com target=_blank>上海楼市的价格却仍然昂头向上。
从必跌论到必涨论
从2005年到今年，两年的时间里，许多officese.com target=_blank>上海的消费者经历了一个“洗脑”的过程，那就是从房价必跌的观点变成房价必涨。11月，必涨论喧嚣officese.com target=_blank>上海楼市。
小陈是其中的一个代表，他是某媒体房地产版记者。在2005年宏观调控政策出台时，他是明显的看空派，并从中外案例列举了高房价必跌的诸多理由，但就在今年的8月份，他却选择了入市。“看空久了，却对自己的感觉越来越不信任。的确无论是从供求还是从政府的实际行动来看，我真的看不到房价下跌的理由。”小陈说。
有意思的是，小陈买下的房子并没有用于自住，尽管这是他的第一套房子。他用租金来支付目前租赁的房子，并期望房子升值后获利。他的心态在目前的officese.com target=_blank>上海楼市中很普遍。今年行情的火爆让很多持币待购者觉得恐慌，将存款换成房子以避免财富缩水，并追求房屋的进一步升值收益成为他们普遍的想法。也就是说，无论是改善性需求还是首次置业的刚性需求，房价仍将上涨成为他们购买的主动力之一。
地价大跃进
消费者的必涨论在11月受到开发商的一次深度刺激。或许是为了支持消费者的信心，近期officese.com target=_blank>上海房地产开发商们在竞标地块时表现出了令人不可理喻的大胆。其中，新江湾地块是其中的一个典型。
11月8日，来自新加坡的仁恒置地以2万元/平方米的楼面价拿下了新江湾D3地块，这个价格震住了所有在场的开发商。因为，5个月前，浙江绿城拿下新江湾D1地块时楼面价不过12500元/平方米，而再往前推，去年年底，珠江合生拿下新江湾C2地块时，楼面价甚至仅6676元/平方米。在地价的刺激下，新江湾板块突然成为officese.com target=_blank>上海炙手可热的投资热土，从去年底不过8000元/平方米的均价，迅速蹿升至今年年初的1.1万元/平方米，直至目前的1.8万/平方米。而在最新地价出台后，不难预计，该地区的房价突破2万元/平方米只是个时间问题。
对于新江湾的现象，某业内人士将其斥为“造富运动”。在地块条件并没有实质性变化的情况下，新江湾的房价暴涨完全来自于开发商的推动，通过巨资竞标地价，强行拉动房价上扬，而这种上扬并没有实质性内容的支撑，购房者财富的泡沫性很大。
但不容否认的是，开发商们的大胆正表明了他们对楼市的态度：officese.com target=_blank>上海楼市上涨远未停止。而开发商的大胆正刺激着消费者的态度：officese.com target=_blank>上海楼市牛市正酣。
北京楼市：销售强劲
11月份是楼市传统的淡季，而北京11月新盘项目入市量也较10月份有所下降，据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月北京将有35个新盘项目入市，环比10月份的46个项目下降24%。尽管如此，“房价还会上涨”的预期仍然让消费者“疯狂”。
昨日下午在位于东二环与三环之间的某售楼处，售楼人员告诉记者，该楼盘刚刚取得预售许可证，目前还没有正式开盘销售，只是开发商先拿出其中一百多套住房做优惠活动，正式开盘预期将在12月。
从11月17日推出预售活动起，短短4天时间，这座楼盘预售的100多套房现在已经只剩10多套。一位顾客想购入一套168平米的三居，尽管已经没有其青睐的朝向，但他最后还是订了一套。
这座东西向的塔楼的开盘均价将“至少在32000元左右”，而目前的均价是27000元。售楼人员透露，“到时候将给所有在优惠期期间购买的客户一个惊喜。”
这份惊喜对于自住者而言意义不大，惊喜更属于购房用作投资者。该售楼人员透露，该项目开发商的一位老客户出手“订了几十套”。由于该楼盘地处CBD，区位条件十分优越，再加上附近可供楼盘稀少，因此未来还有很大的升值潜力。
据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月以中小户型为主的项目上市量大增，其中小户型项目为14个，与10月持平，占比达到40%，创下今年以来的新高。业内专家指出，房价上涨的预期，造成了开发商“惜售”心理越来越浓，因此，新开盘项目持续减少，而小户型项目占比提高，主要在于“90平方米/70%”调控政策的逐步落实。随着中小户型供给进一步增加，北京住房市场的供应格局将得到改变。
中大恒基数据显示，11月开盘的小户型，均价将超过每平方米12000元。在11月入市的14个中小户型项目中，共有5个纯新盘，分别位于京城东、南、西、北的朝阳、大兴、丰台、海淀，除大兴区的小户型项目外，其余项目均价都超过了每平方米15000元。
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