上海租房网:在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？

     这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩（约69.28公顷），距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗（以下简称罗家岗）。

     在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向记者如是描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。

     此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。

     但知情人士向记者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署，并签字盖章。

     这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”

     据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。

     而记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。

     如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。（据《南方周末》，有删节）

【新华时评】

“有多少********倒腾国土？”

     正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到媒体质疑。如果这一质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。

     首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们如看雾中花、水中月，难明就里、莫衷一是。如果碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，由此可见，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。

     第二，房地产市场里到底有多少********倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。如果存在两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。一些房地产富豪们神话般的发家史，也可能因此而变成很现实的黑色故事。

     第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。

     有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这不是一个偶然事件，因为媒体记者的能量毕竟有限。希望有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。新华社

百亿票据发行搁浅

国土部介入调查碧桂园

     处于舆论风头浪尖的碧桂园控股有限公司（港交所代码：2007）在资本市场遭遇挫折。11月15日，公司发布公告，称“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划将推迟。

     10月29日，碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据，以用于开发新项目和偿还中国银行（香港）有限公司的15亿港元短期借款。公告没有披露票据的发行定价、本金规模、发售价和利率。有消息称，其意向发债规模达15亿美元，接近年初IPO募集资金148亿港元的规模。

     10月30日，碧桂园向亚洲、欧洲和美国的机构投资者展开全球路演。不过，知情人士透露，这次路演并不成功。受近期中国政府房地产信贷政策和土地调控趋严影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了一些投资者的质疑。

     据称，碧桂园一度计划调高票据利率，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。

     11月15日，标准普尔发布了一份题为《信贷紧缩中国房地产商另寻融资途径》的报告，认为碧桂园发行债券推迟可能会在市场引起连锁反应，由于市场不够稳定，投资者选择众多，中国的房地产商可能将不得不寻找其他融资手段，以满足其迅速扩张的需要。

     “碧桂园的开发模式在广东获得了很大成功，但在其他地区则面临较大执行风险。全城镇开发要求有大面积土地，因此，该公司对政府批准依赖性很强，而这是无法完全保证的。”标准普尔分析师符蓓说。

     报告同时警告，中国政府正加强对贷款和土地供应限制，如果在开发规模和地域分布方面过于激进，可能会导致很高的风险。

     有消息称，继碧桂园被迫推迟海外发债计划后，另一家地产上市企业雅居乐地产控股有限公司（港交所代码：3383）的发债计划目前也存在变数。11月1日，雅居乐曾宣布，将向海外投资者发行31亿港元的优先票据，用于年底前收购500万平方米土地，使得公司土地储备规模达到3000万平方米左右。

     碧桂园在业内以土地储备充沛而著称。其中报显示，截止2007年6月30日，公司在全国各地拥有的土地储备已达2990万平方米。不过，其“低价拿地、分期开发”的开发模式也一直遭到部分市场人士的质疑。

     11月15日出版的《南方周末》于头版头条刊登报道，称碧桂园涉嫌在湖南省张家界市以阴阳合同形式“零地价”取得1039亩土地。目前，国土资源部已介入调查此事。据《财经》杂志

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