上海租房网:王先生今年４月购买了一套１００万元的房子，首付３０％后，贷款额为７０万元，贷款期限２０年。假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时４月份优惠利率６．０４％。按等额本息还款法计算，月供为５０３１．１８元，２０年利息总支出高达５０７４８５．０８元。从４月份至年底１２月份，王先生已支付购房贷款利息为２７９７２．０１元。明年１月１日起将执行新的优惠利率６．６５５５％，王先生决定提前还款。


     第一种：一次还清所剩贷款。利息总额＝提前还贷前利息额＝２７９７２．０１元


     第二种：部分提前还，月供不变，缩短还款期限。提前还款１０万元，仍保持之前的月供水平即：５０３１．１８元，贷款期限则缩短为１５年７个月，提前还款后的总利息为３６２３８１．０６元。利息总额＝２７９７２．０１＋３６２３８１．０６＝３９０３５３．０７元


     第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款１０万元，贷款期限剩余１９年４个月，月供减少为４５０９．４９元，提前还款后总利息为４５８４７８．０９元。利息总额＝２７９７２．０１＋４５８４７８．０９＝４８６４５０．１元


     第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供减少为４９８２．５５元，还款期限缩短为１６年，提前还款后总利息为３６８９２５．９２元。利息总额＝２７９７２．０１＋３６８９２５．９２＝３９６８９７．９３元


     第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供增加为６７２０．０６元，还款期限缩短为１０年，提前还款后总利息为２１８６８５．４８元。利息总额＝２７９７２．０１＋２１８６８５．４８＝２４６６５７．４９元

     注意事项


     １.询问银行。各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。


     ２.办理退保。对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷７０万元、２０年的贷款的保费为７０００００×０．５‰×２０＝７０００元，如果其将贷款期限缩短１０年，应收的保费为：７０００００元×０．８‰（１０年保险期限对应的费率）×１０＝５６００元，退保费为１４００元。


     ３.把握还款时机。对于采取等额本息还款法的消费者来说，在贷款期限的１／３至１／２年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷１５年，已偿还６年，此时就没太大必要。

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