上海租房网:随着奥运的临近，08年房价的涨跌再次成为市场关注的焦点，在市场走势渐冷的情况下，楼市出现拐点的迹象越来越明显。各政府部门也公开表示，由于我国经济快速增长、CPI增长以及贸易顺差等众多因素的影响，奥运后房价可能会出现调整。但是综合分析市场现状以及调控预期，今后的房价涨跌，受到市场自身的影响越来越小，关键要看政府的政策执行力。 

房价涨跌 政府作主

     众所周知，商品价格由价值决定，并受到市场供求关系的影响。住房作为一种特殊的商品，因其与老百姓生活的紧密联系性而受到市场供求极大的影响。长期以来，可以说，是房地产市场供不应求的局面支撑着房价的一路上扬。

     自从2006年以来，国家开始对房地产市场进行密集调控，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等各方面的一系列措施频繁出台，也可谓是“重拳出击”，但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。近期国家统计局发布数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。

     回头细数近两年出台的一系列政策，不难发现一个共同点：除却70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中。中央政府出台的规定通常由最基层政府执行，基层政府由于既得利益或者政绩等问题在执行上并不尽如人意。很多政策出台的初衷很明朗，也很有力度，但是真正到了实施阶段，地方政府开始瞻前顾后，因为这样那样的原因或搁浅，或草草执行，能够显效的政策少之又少。

三剑齐发 颠覆中国楼市

     一旦政府下定决心推行新政，土地、金融、税收这三方面的政策足以颠覆中国楼市。房价涨幅也将渐趋平稳。

     首先，土地作为楼市的根本，一旦稳定地根，房地产市场将从根本上进入一个规范状态。包括国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“３９号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

     其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦可以“空转实”，将有效挤压出市场的投资以及投机性购房行为，凸显自住需求并促使商品房尽快进入市场流通环节，促进市场流通，加强住房的有效利用。

     再次，提高第二套住房首付比例以及利率水平则会作为一柄金融利剑影响未来楼市。近期国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房。提高第二套住房首付比例以及利率提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。

     上述政策分别从土地、税收以及金融三个方面对房地产市场进行宏观调控，也即对房地产开发、流通、供需等环节进行了规范。今后的调控重点必然是在现有层面进行补充与落实。一旦三剑齐发，房地产市场的各个环节都会受到冲击，但前提是政策必须执行到位，地方政府不再与开发商联手打“擦边球”，加之其他调控措施的配合，中国楼市的稳定发展指日可待。

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