上海租房网: 房子，无疑是中国百姓的命根子。面对在调控政策接连出台背景下仍不断飞涨的房价，许多市民深陷于进退两难的矛盾旋涡中——是坚决追涨，还是持币待购？

    备受瞩目的新政

    9月27日，央行和银监委联合下发了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。

    一石激起千层浪，通知中“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的新政被寄予厚望。
    
    “打击炒房一族，提高炒房成本。”华夏银行理财师称，高首付和高利率无疑将会给房地产投机降温。

    房地产业内人士也表示，监管部门此番出手显示出对房价快速上涨的忧虑。一般来说，房贷利率较基准利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率的1.1倍(8.613%)，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%。以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。

    期待中，民众不约而同地将目光聚集在决定此次新政成败的关键点上——如何认定“第二套房”？

    两月过去了，实施细则迟迟未能出台，不同银行“以户为单位”和“以个人为单位”的不同界定，更是引发了不小的争议。

    如何才算“第二套”？

    10月13日，《officese.com target=_blank>上海证券报》报道，央行、银监会与五大国有商业银行就“第二套房”认定定下“三基调”：公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清借款的购房者，如果再买房仍按第一套住房进行贷款，首付仍执行30%的标准；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房，首付比例不得低于40%。

    同时，在建行明确以“户”为认定单位的同时，officese.com target=_blank>上海多家银行表示，以“户”为单位存在认定难度，而且标准过严，以“个人”为单位认定第二套房可能成为主流。

    看似简单的“三基调”，究竟能否被炒房者又一次钻空子，“三基调”背后不同利益群体的诉求能在多大程度上实现，再次成为人们解读的中心，持怀疑态度者向记者表示了各种担忧。

    第一条，公积金贷款不列入参考项，即公积金贷款买房不受新政影响，再买不算“第二套”。尽管公积金的覆盖面包括国家机关和国有企业、事业单位在内的广泛人群，但实际上一些低收入弱势群体却被排除在外，如非国家单位职工、未缴纳和拖欠公积金的单位职工、农民、无业人员及部分退休人员。由于公积金具有福利性质，那些本就未享受“福利”的人本次仍然无法得利。

    第二条，已结清借款的购房者，如果再买房仍算“第一套”。也就是说，如果“卖一套炒一套”般地循环炒房，也永远不存在“第二套”，仍能每次享受“第一套”的优惠。

    最后一条是争论的关键，即夫妻双方只要有一人房贷未结清，再买房都算“第二套”，也就是通常所说的以“户”为单位。除了未能杜绝“循环炒房”的漏洞、部分银行可能会借“审查难度”放宽标准外，也会让“借用其他亲属名义炒房者”有漏洞可钻。

    放大希望可能失望

    就如何在贷款审查时认定夫妻身份，建设银行省分行工作人员表示，我国目前已建立了较为完整的“人民银行征信系统”，数据库中不仅有个人的信用详细资料，而且会备注配偶和其他家庭成员的信息。因此，以“户”为单位认定，在技术上不存在难度。

    他同时表示，本次新政的出台，最大的杀手锏不是提高首付，而是利率的大幅度提升。如果购买第三套房，首付和利率都会再上浮10%，买得越多，首付和利率会越来越高。因此，新政的主要目标对象是同时贷款多套房的炒房者，让他们“房价涨幅大于还款利息”的算盘落空，提高炒房成本，最终因得不偿失而选择退出。

    银行业人士表示，之所以部分银行更倾向于以“个人”为单位认定，是由于多放贷款于银行有利。工商银行省分行个金部的工作人员表示，个人住房贷款确实属于优质贷款，不仅风险小(住房作抵押)，而且按时还款率较高，日益庞大的客户资源为各家银行所看重，往往签约一个楼盘就带来数百笔的贷款。

    截至目前，记者采访了解到，建行、工行、中行、民生等多数银行仍然“按兵不动”，虽均接到了总行发来的文件，但由于实施细则尚未出台，仍按过去的放贷标准执行，即以“个人”为单位。

    10月24日上午，记者就此专门咨询了银监会，工作人员表示，此次新政的出发点是为了防范商业银行的金融风险，并不能指望仅靠这一个政策就杜绝炒房行为。目前，实施细则仍在制订过程中，很快就会出台，各商业银行的标准应该会统一。

    对于新政，房地产中介商黄先生认为，房价的上涨有多种因素，新政的影响主要还在心理层面。他表示，靠贷款炒房的基本上算“职业炒家”，毕竟只是少数。由于近几年房价一路上涨，已经有不少“有钱人”将买房当成了一种理财手段，拥有三四套住房的家庭不在少数。他们将房子囤积起来并不急于出手，期望获得比银行利息高出几十倍的利润，而这部分人往往不选择银行贷款，贷款的多数是月薪在3000元以下的工薪阶层，因此整个市场受到的影响不会很大，毕竟目前还是强势的卖方市场。从目前情况看，可能在心理上会有一定影响，近日前来咨询“第二套房”的人明显增多，卖家对房价出现拐点的担心开始增加，更怕接下来还会出现更严厉的调控政策，急于出手套现。

让市场说话

    “我看了5年的房子，越等越贵，怎么买得起啊？”年近60的张广泉老人对记者说，5年过去，房价已经翻了一番还多，就是二手房的价格也在3000元／平方米以上，让退休工资只有1000多元的老两口只能对房兴叹。他认为，住房是百姓的基本需求，政府应当采取强有力的措施调控，否则就是攒多少年钱也买不起，因为房价上涨的速度实在太快了。“一边是买下没人住的好房子，一边是越等越遥远的房价。”张广泉实在想不通。

    “房价的涨跌涉及千家万户的利益，切勿用计划导向、行政干预的做法来影响市场，事实证明，那样只会走向反面。”山西财经大学管理科学与工程学院院长张所地说，只有运用经济杠杆调整住房供应结构，才会收到良好的效果，市场导向是成败的关键。

    他认为，近几年就住房问题出台的政策不在少数，但收效甚微，市场并不“买账”。例如，我国有明文规定，夫妻双方只能有一方享受单位福利房，但在实际情况中，不同单位的两口子有很多都拥有两套福利房，还有不少人将名额转让给了亲友，在单位审查中也有产权过户他人等很多空子可钻。

    去年至今，房地产调控政策频频出鞘：“国六条”的推出、央行提高房贷利率、国土资源部严查土地违法案件、土地增值税清算、二手房交易营业税的征收、90平方米户型必须占开发总量七成……这一系列令人眼花缭乱的调控政策的矛头纷纷指向了房地产市场，但房价仍然呈加速上涨趋势，不少调控措施或是难于执行不了了之、或是被卖方轻易化解、或是到头来一切损失全转嫁给了买方。

    张所地认为，除了增加供给外，政府还应当大力加强廉租房建设，并对中低收入家庭进行一定的货币补贴或是发放“住宅券”，加强弱势群体的购买力。同时，利用税收等手段，加大打击过度投机行为，保障房地产市场的稳定。

    10月22日，统计部门发布消息，今年前三季度，太原市商品住宅平均销售价格为3859元／平方米，同比增长近7%，涨幅在全国40个城市中排名第28位，高价位段住房比例明显增长。

    9月以来，officese.com target=_blank>上海、广州、北京等地的房地产市场出现降温迹象，广州、江苏等地单位自建房被有条件放开，个人集资建房在深圳、温州、杭州等地兴起，与高房价斗争的努力仍在继续……

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