上海租房网:近年来，土地圈而不用、房地倒挂现象日益严重。建设部政策研究中心科研处处长文林峰认为，土地出让金付清拿证政策实施后,必须加强土地使用的全程监管，并尽快出台财政配套政策，以确保收回囤积的土地

     【背景】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，将自2007年11月1日起施行。该规定重申，开发商必须付清土地出让金才能拿到土地使用权证书。

     中国自2002年起开始对经营性用地全面实施“招拍挂”制度。虽然当时的政策已明确规定购地者需要付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。但是，实际上这几年来实行的效果并不理想，很多开发商通过分期付款，分期拿证，滚动开发的模式，用较少的资金操纵多个大盘，造成土地储备越来越聚焦在少数大开发商手中。

     这种分期拿地的方式，在去年一年中愈演愈烈，随着土地供应市场竞争激烈、价高者得的中标方式，导致“房地倒挂”现象日益突出。如今年以来，北京、长沙、officese.com target=_blank>上海、杭州、南京等城市接连出现楼面地价高出周围在售商品房价格的倒挂现象。

     近日，建设部政策研究中心科研处处长文林峰撰文，阐述了自己对付清土地出让金拿证政策的看法及建议。

文林峰认为——

     房价倒挂不仅带动区域性地价和房价的进一步上涨，也对未来市场预期产生了较大影响，同时，较高的刚性成本，也导致房价持续居高不下，加快了其上升幅度。这种“期指化”的房地比价关系，在影响房价上涨的同时，又会推动下一轮地价的攀升。而分期付款的拿证方式正是刺激房地倒挂，滚动开发，不惜血本拿地的重要因素。

     同时，由于土地储备供应速度滞后于市场需求，土地供应不足的矛盾日益突出；大量的大盘供应以及开发商的囤地行为导致有效供给不足；而上市公司融资圈地、再融资圈地的怪圈发育，加剧了土地的垄断性和集中度，“圈而不用”现象明显。而价高者得的单一中标方式，也使得天价地块不断被刷新，房地价格倒挂现象层出不穷。

     产生房地倒挂现象的根本原因在于土地一级市场的垄断性，现有的以竞价机制为代表的土地市场化只是体现在交易形式上，而土地一级市场仍是垄断市场，在垄断市场上采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断产品形成垄断价格，并且不断把价格推向新高。

     付清价款再拿证对未来市场有着积极影响：

     ——有利于合理控制土地出让规模。根据土地供应对象多元化的需要，合理确定适应不同土地使用者开发建设要求的土地出让规模，有利于严格控制以成片开发为目的的大宗土地出让，防范开发用地被大企业垄断，制止开发商变相囤积土地，避免开发企业通过滚动开发、分期销售、逐期涨价的方式推动住房价格过快上涨。

     ——在土地价格上涨过快的地区，适当增加土地供应的宗数，控制单宗土地出让面积规模，将大地块拆分成小地块，缩短开发建设周期，加快住房有效供应，压缩开发商获取土地增值的空间。如北京市已明确，单宗土地供应规模控制在10-20公顷，建筑面积控制在30万-50万平方米。成都市规定单宗地土控制在200亩。这样可以有效防范大盘圈地、圈而不建的问题,有利于缓解大盘供应和天价地王的频繁出现。

     该项政策出台后,为避免有令不行的老问题再现,必须加强土地使用过程的全程监管。加强土地使用合同管理，对不按约定进行开发建设的，追究土地使用者的违约责任；严格闲置土地处置政策规定，提高闲置土地费收取标准，要更加明确无偿收回土地使用权的条件和强制收回的政策规定；严格土地登记管理，对于违反违规行为，一律不予办理土地登记和分割登记。

     此外，还要在财政上尽快出台配套政策，确保收回囤积的土地具有可操作性。很多城市已明确要加快清理闲置土地，并主要用于廉租住房和经济适用住房建设。但在查处闲置土地时，因需要适当补偿开发商已交地价款的利息等相应费用支出，但财政上却没有相应的列支渠道，导致回收闲置土地的政策不具有可操作性。因此，应尽快出台相应的配套措施，加快回收闲置土地，解决保障性住房用地不足的问题。

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