上海租房网:上周，沪上部分银行发布了来自总行的房贷实施细则，但这些细则中涉及二套房界定的部分，分歧明显。据记者了解到的最新情况是，监管部门即将公布第二套房界定标准，届时所有的分歧将被权威声音“强制统一”。

     对于二套房的界定，目前officese.com target=_blank>上海银行业有4种不同的对待方式。华夏银行是沪上银行中最先对二套房界定予以表态的银行，华夏银行认为，“第二套房”的界定以个人为单位。光大银行随后对这种界定表示了支持。但建行董事长郭树清在接受新华社记者采访时，明确表示界定标准以“户”为单位。对于目前尚未进入央行征信系统的外资银行而言，如何判断二套房成为一个难点，目前外资银行的房贷部门只能较为“消极”地用诚信标准来衡量贷款者。拥有大量潜在房贷客源的工行和农行，在界定纷争上暂时成为局外人，他们似乎更期待监管部门在“统一标准”上发出权威声音。

     华夏、光大、交行界定以个人为单位

     据记者了解，目前，光大银行和华夏银行双双表态称，对第二套房的界定采取的是以个人为单位。而交通银行负责人日前接受媒体采访时也表示，对于第二套房的认定，交行倾向于以“个人”为单位。

     光大银行对第二套房的界定采取的是以个人为单位（包含主借款人和共同借款人），而不包括其家庭成员，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。但是在对首套住房的规定上，光大银行的规定比较严格，首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。

     华夏银行“细则”对“第二套房”的界定也采取以个人为单位，意味着夫妻二人分别购房均可各自享有“首套自住房”待遇。与光大银行不同的是，华夏银行规定，如果结清第一套房贷款，再贷款购房，同样可享受“首套自住房”待遇。

     不过，华夏银行和光大银行的有关人员在接受记者采访时强调，上述界定标准，只是来自总行的一种声音，一旦监管层将界定标准调整为以“户”为单位，他们将积极配合，对细则作出修改。

     建行老大哥界定以户为单位

     目前在房贷领域占有份额最大的建设银行日前明确表态，贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，而这种“户”的认定，目前仅局限于夫妻之间，即配偶关系。建行的一名工作人员告诉记者，如果丈夫已经使用自己的名字和相关资料，贷款购买了一套房子，那么，妻子再向银行申请房贷的话，将被认定为“第二套房”。另据来自建行总行的消息称，对于银行认定的第二套房购房者的首付比例不得低于40％，风险大的地区不低于45％或50％。

     据了解，监管层已经注意到各家商业银行在制定房贷新政的实施细则时出现差异，尤其是对“第二套房”定义的理解有松有紧。央行和银监会将对“第二套房”的定义进行再度磋商，制定一个统一的标准以结束目前商业银行在这个问题上各自为政的现象。

     据悉，监管层在制定统一标准时，似乎更倾向于“老大哥”建行作出的判断。毕竟，以个人为单位界定二套房，会使得绝大多数的配偶家庭在贷第二套房时仍享受第一套房贷款的优惠，对于银行而言，这样的风险比较大。

     外资银行判断二套房强调诚信

     据记者了解，确认第二套房贷主要通过央行个人征信系统查询，但目前沪上没有一家外资银行加入央行征信系统。也就是说，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款记录的。一位外资银行的信贷人员告诉记者，虽然在房贷新政公布以后，外资银行同样面临收紧房贷的政策要求，但因为外资银行的审贷标准与中资银行存在差异，所以目前外资银行彼此间有关“户”和“个人”的二套房房贷标准之争，并不激烈。

     目前，花旗、汇丰、东亚、渣打等银行的officese.com target=_blank>上海分行都有房贷业务，央行、银监会上月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，同样也适用上述外资银行。但知情人士告诉记者，由于外资银行对贷款人的信用认定、风险控制等方面，迥异于中资银行，所以是否参照中资银行的模式，调整二套房的认定细则，还有待商榷。

     据介绍，中资银行对贷款人的信用认定主要根据其房屋估值，并以此确定客户的贷款成数和利率。而外资银行主要依据贷款人的“现金流”评级来判断贷款人的还款能力。此外，据记者了解，目前部分外资银行在办理客户房贷时，会在房贷合同上添加条款，要求客户确认其房贷是用于第几套住房。由于缺乏来自征信系统的有力支持（征信系统上只能查到客户是否在中资银行贷款买房），外资银行的内部人士表示，这种信贷行为的前提只能是客户诚实守信。

     虽然在内地房地产信贷市场上占有的份额极其有限，虽然监管部门的房贷新政让外资银行觉得落实起来有点别扭，但对于进入内地市场后，以扎根内地为战略目标的外资银行来说，内地市场的中端客户群是他们极力争取的对象。外资银行内部人士因此表示，期待监管层能尽早出台标准，也希望能尽早加入征信系统。

     在房贷新政的推动下，强调优质服务的外资银行也许会打破中资银行在房贷市场中的某种平衡。

>> 浏览更多房地产新闻资讯，了解更多出租信息，请点击进入上海租房网首页