上海租房网:⊙复旦大学世界经济研究所所长 华民


     进入2000年以来，中国房价始终呈快速上涨势头。

     房价非正常上涨的因素大致可概括如下：第一，土地价格过快上涨，土地费用大致要占到房价50%左右，所以地价过快上涨必定会导致房价过快上涨；第二，将原本属于非贸易品的房屋作为可贸易品出售给非本地居民，从而导致了全国性的投机性炒房行为；第三，宏观经济上的流动性过剩与负利率导致人们为防存款货币资产贬值而被迫购买房产保值；第四，舆论与政策导向的问题，那就是鼓励全民购买商品房。

     毫无疑问，在以上各种因素中，土地价格的快速上涨是导致房价迅速上涨的关键原因。为此，我们有必要对土地价格快速上涨的原因深入分析。

     自改革开放以来，计划经济下的集权体制逐步地被中央与地方分权的体制所替代，从而激活了地方政府发展经济的积极性。对于地方政府来说，促进经济增长不仅可以造福人民，而且也可以实现政府利益的最大化，因为只有地方经济增长了，政府才会有充足的税源，地方政府的公务员才会有更高的收入，地方政府长官才会有更多得到提拔和升迁的机会。为了促进地方经济发展，首要的任务就是要增加基础设施投入，因为只有具备了更好的基础设施，才有能力招商引资，才有可能实现经济快速增长，才有持续扩大的税基和税收总量的增加。

     我们很容易发现其中的逻辑关系，即基础设施投资是“因”、而投资增长与税基扩大是“果”。由于中央政府不容许地方政府通过发行地方市政建设债来筹措发展基础设施所需的资金，而商业银行又不可能为具有公共品性质的基础设施提供大量的资金来源，因此，对于地方政府来讲，就只剩下一条路可走，那就是通过出售公共土地的使用权来获取地方基础设施建设所必需的资金来源，这在法律上归国家所有的土地之实际处置权掌握在各级地方政府手中的情况下，是最方便不过的事情。

     现在的问题是：地方政府旨在推高地价的这些做法为何行得通？这是因为，在现行的银行抵押贷款制度与银行流动性过剩的情况下，地价上涨有助于房产开发商从商业银行获取更多的现金流量，而地价与房价的轮番上涨，又会吸引更多的投资与投机者进入房产市场进行投机和套利。这也就是说，中国今天的流动性过剩和不尽合理的银行贷款制度为地方政府推高地价提供了需求方面的支持。

     那么在中国流动性过剩暂时无法得到有效解决的情况下，有什么方法可以降低中国的土地价格，进而达到控制房价上涨过快的宏观调控目标呢？答案是改革地方政府的公共财政结构，变以土地收益为主的公共财政结构为税收收入和适度负债的公共财政结构。其方法是允许地方政府公开发行地方政府市政建设债，在赋予地方政府发行地方市政建设债券权利的同时，要求其承担起控制土地价格的社会责任，即各级政府只准把土地租售给出价最低的开发商，并对开发商的土地使用与加价加以有效监管。

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