上海租房网:■房地产新政的市场影响调查之一
最近一段时间，有关央行提高二次房贷首付的话题很是热闹了一阵子。
然而，就在人们还在为“第二套房”纠缠不清之时，来自国土资源部和国家税务总局方面的消息显示，物业税的出台已如箭在弦，除“银根”外“地根”也同时收紧。 种种迹象表明，楼市正经历有史以来最严厉调控。
楼市遭遇最严厉调控
据新华社报道，国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。有分析人士指出，这一动态传递的信息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。
据上述人士介绍，从2003年起，税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。今年又批准了河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。
这位负责人同时表示，税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，同时也培养了一批专业人才。上述大量准备工作为物业税的开征创造了条件。
除物业税可能出台之外，上周，值得关注的消息措施还包括央行再次提高存款准备金率及国土资源部新颁布的39号文件。
10月13日下午央行发布公告称：决定自2007年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第八次上调银行存款准备金率。在此之前，央行发行了1500亿元央票，此举与提高存款准备金率均被业界视为央行意欲再次加息前兆。仅进入2007年以来央行已连续五次升息，货币政策出台接连不断。有金融专家断言，年底央行肯定还会继续加息。
上周，继9月末央行与银监会发布房贷新政以后，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部部长令200739号，简称39号令，进一步严格和规范土地的招拍挂制度，收紧土地融资，严控土地开发期限，其中明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规将于11月1日起正式实施。
与央行连续加息及提高二次房贷首付相比，开征物业税与明令禁止开发商分期领取土地证显然更像是两枚“重榜炸弹”。
今年早些时候，由于传闻物业税可能即将出台，许多打算二次置业或欲购买高档住宅的市民均推迟了购房计划，京城大户型高档住宅市场骤然遇冷，时至今日，其元气仍未完全恢复。京城大户型高档住宅销售仍然相对低迷。
实际上，从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上均属罕见。
楼市会否降温？
“楼市未来可能会出现一定程度的观望情绪，但目前还很难说会降温。”10月11日，戴德梁行华北区董事总经理雷志超先生在接受中国经济时报记者采访时表示，央行提高二次房贷首付对于购房者来说，影响并不是很大。“能买得起第二套房的人，首付提高10％对于他们来说并不会很在乎。”雷志超称。
按照央行新的贷款政策，贷款购买第二套房产将在现有基准利率上再上调10％的浮动利率。以同样贷款60万元，贷款期限20年购买第二套房计算，新政策出台后除了首付门槛提高了10％外，若与2004年第一次加息时利率水平比较，购房者还将多支出30．6万元的真金白银。对于普通百姓来说，这是一个相当惊人的数字。
“银行提高首付款比例，是对开发商资金链的重要考验。资金来源方面，商业银行将严格控制房地产开发贷款，比如项目资本金比例达不到35％，商业银行不得发放任何形式的贷款，开发商面临资金短缺的压力。销售收入方面，由于提高第二套房首付比例及利率，房产投资及部分自住需求都将受到一定的抑制，销售房款的回收进度因此将受到一定影响。”链家地产相关人士认为，加息及物业税是最有可能兑现并对房地产行业产生实质性影响的政策。
“在目前整体经济快速增长情况下，加息更大的目的在于缓解通货膨胀的压力，但是近两年来频繁的加息对房地产行业所产生的叠加效应已不容忽视。”有专家进而指出，楼市降温或再所难免。
最近一揽子的政策效果在部分城市已经显露出端倪。央行officese.com target=_blank>上海总部近日发布的三季度货币信贷运行显示，在央行“进一步控制投放”政策下，officese.com target=_blank>上海9月房贷增速回落，沪上楼市“金九银十”风光不再，与此同时央行数据显示：房贷已经成为officese.com target=_blank>上海人最大的负担！另悉，为控制风险，officese.com target=_blank>上海对“第二套房”已停止发放定息房贷，建行officese.com target=_blank>上海分行则计划“从严”控制第二套房贷首付，并拟提高至五成。
深圳国土房产局公布的销售数据显示，进入10月份后，深圳楼市非但未出现“金九”盛景，新房还出现了急剧萎缩。据10月1日—9日的公示数据，深圳新房成交1．82万平方米，日均仅为2026平方米，环比9月日均成交量下降高达八成之多。
业内人士表示，分期领证是过去开发商典型的打政策擦边球行为，国土资源部部长令如得到切实执行，将对开发商通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目的做法提出严峻挑战，同时对这类开发商的资金链也是一大严峻考验。另有专家表示，相关金融调控措施将促进房地产行业重组整合，随着地价的上涨，越来越多的小公司将在竞争中被淘汰出局。
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