上海租房网:省内各银行房贷细则陆续出台；“第二套(含)以上住房”认定标准不明确引争议
记者昨日获悉，广东各银行关于房贷新政的具体执行细则正陆续出台。昨日，招商银行、浦东发展银行已经出台具体细则。据悉，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已将第三套住房首付提高至五成，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。
房贷新政策正加快落地
9月27日，央行与银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)，要求各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。《通知》还要求各银行应随按揭住房套数增加而大幅度提高贷款最低首付成数和利率水平，但并未对此做出明确规定。
广州银行业人士昨日称，虽然央行并未给出新政实施的时间表，但实际上在《通知》下发后数日，广东省各行已开始实施《通知》中已经明晰的内容，而政策较为模糊的部分就需要各家银行自行制定细则。
截至目前，工行广东省分行、中行广东省分行、招行广东省分行、光大银行广东省分行、浦发银行广东省分行已经接到总行通知，招行、浦发已经出台细则。
需要注意的是，并非所有银行都会出台实施细则，广州银行人士称，一些银行仅仅只是转发了央行的《通知》，“实际上这是划出一条下限，至于第三套住房首付、利率这类问题，都交给各地分行自己去权衡。”
新政策各地细则或有区别
中国银行广东省分行国庆节前也已经接到总行通知，不过通知内容与上述央行《通知》相差无几，并未对第三套及其以上的房贷首付、利率做出明确规定，仅要求在首付不低于40%的基础上作适当提高，具体比例根据各地区的市场环境及借款人的信用水平确定。不过在实操过程中，广东省分行已经将第三套房的首付提高至五成，而且夫妻分别借款买房，视同为一人买房。
浦发银行广东省分行昨日也收到总行通知，第三套住房首付比例提高至五成，第四套首付六成，以此类推；此外，除了第二套及其以上住房按揭利率执行1.15倍基准利率外，第三套及其以上住房利率也可能相应提高，只是具体标准并未明细。
招商银行广东省分行昨日也出台具体细则，该行除了将第三套住房首付提高至五成外，也将其利率水平提高至基准利率的1.15倍，而且，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将按基准利率的0.05倍递增。值得注意的是，这一规定仅仅针对广东省内，其他地区规定或又有不同。
工商银行广东省分行近日也提出新规称，贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。
“第二套(含)以上住房”引发争议
第二套住房如何界定一直存有争议。中国银行是以家庭为单位界定，招行、浦发则是以个人为单位。
央行此前明确表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。银行人士说，这一解释涵盖两个信息，一是银行将以个人为单位判定是否为第二套住房，二是第二套住房指的是第二套按揭住房，也就是说之前的房产倘若是用自有资金一次性付清的，再贷款购房将不被认作是第二套住房。
光大银行人士说，央行以个人为单位，更多考虑到一些有合理换房需求的家庭，倘若以家庭为单位界定第二套住房，一则现有的银行征信系统很难监管，二则一些有正当换房需求的家庭将不得不为此支付更高成本。“决策层的目的不是打击正当的住房需求，而是打击投机炒楼行为”。
专家评论 政策调控力度不够
为房地产市场降温、打击投机炒房是此次政策调整的首要目的。不过，分析人士普遍认为，这一政策力度有限，信号作用大于实际效果。
地产金融分析机构五合智库其总经理邹毅昨日说，目前尚难准确预估政策调整后的影响。不过从整体上看，这一政策效果有限，因为“政策并不能改变楼市供不应求的现状”。
中国金融转型与发展研究中心主任陆磊昨日也说，这一政策的调控力度不够，投机性的炒房仍难控制。他认为，调整利率要比调整首付款更为有效。
广东各银行房贷政策
工行：已经接到总行通知，相关实施细则仍在制订中。固定利率购置第二套住房时，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。
中行：已经接到总行通知，相关实施细则仍在制订中。实操过程中，第三套住房首付已提高至五成，第三套住房界定以家庭为单位。
招行：出台细则。第三套住房首付提高至五成，其利率水平也提高至基准利率的1.15倍，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将按基准利率的0.05倍递增。贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。第二套住房界定以个人为单位。
浦发：出台细则。第三套住房首付提高至五成，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将有相应提高。第二套住房界定以个人为单位。
光大：接到总行通知，暂无实施细则。
建行：实施细则仍在制订中。
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