上海租房网:世邦魏理仕发布２００７officese.com target=_blank>上海住宅用土地出让分析报告
２００７年officese.com target=_blank>上海共出让３７幅住宅用地，总占地面积３１９．３万平方米，合计建筑面积３９８．３万平方米，另有２９幅综合用地包含部分住宅用地。针对２００７年officese.com target=_blank>上海纯住宅用地出让情况，世邦魏理仕华东区环球研究部着重分析了去年住宅用地出让特点及对未来住宅市场的影响。
供应集中在郊区
２００７年出让的３７幅住宅用地中，宝山区占有７幅共１０５．３万平方米（建筑面积），占全市建筑面积的２６．４％；其次是青浦区，占全市的１５．９％；市中心９区仅虹口、杨浦和闸北区有住宅用地出让，且只占出让总建筑面积的７．５％。与２００６年相同，２００７年市中心五区（静安区、黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区）仍无住宅用地出让。即使在综合用地中也仅１３号公告中卢湾区第１０４街坊龙华东路８１０、８５２号和开平路７１号地块含有２．３万平方米（建筑面积）的住宅地块。市中心区的零供应越加凸显该区域内土地的稀缺性，高档住宅供应不足将继续支撑其高房价。
总量增加单宗面积减小
为缓解住宅供不应求的局面，近两年officese.com target=_blank>上海市政府逐步加大了住宅用地的放量。２００６年officese.com target=_blank>上海出让住宅用地建筑面积３２３．０万平方米，共２３幅，相比之下２００７年住宅用地出让量增长了２３．３％。在增加土地出让量的同时，出让宗地的平均体量却在减小。２００６年平均单宗土地建筑面积为１４．０万平方米，而２００７年单宗土地建筑面积为１０．８万平方米，缩小了３０％。以往为了便于社区的统一规划，政府往往将土地大片出让，使得单块土地的开发周期变长。有些开发商则乘机大量囤地捂盘以待房价上涨牟取暴利，结果违背了政府出让土地的本意。近年来政府开始推行各项政策打击囤地捂盘，单宗土地体量缩小正反映了政府控制土地市场的方向。同时政府在出让土地时还严格规定动工期限和竣工期限，缩短开发周期，促使开发商按照政府预想的时间表来完成住宅供应。
中小套型所占比例较大
为顺应３７号文的要求提高中小户型占住房供应比例，２００７年出让的住宅用地对于９０平方米以下中小套型占总开发量的比例有较严格的要求，大部分地块都要求建筑面积９０平方米以下中小套型占土地面积或总建筑面积的比例不得低于５０－８０％。同时郊区的这个比例要高于市区。闵行区９０平方米以下中小户型的比例为８０％，崇明县为７６．７％，宝山区为７３．４％，而杨浦则为６２．２％，宝山仅有５０％。这说明政府对中小户型的区位选择有一定的导向性。随着轨道交通的逐步建设和开通，城市的居住重心也会逐步向市中心外围转移。在供应量上，去年出让土地总量的６６％左右将建设成为９０平方米以下的中小户型，预计可以达到３万套左右。根据住宅的开发建设周期推算，这批中小户型将主要在２００９年和２０１０年上市，届时的两年内将有２．５万套左右中小户型住宅面世，进入中小户型供应的高峰。
价格普遍上涨
对比２００６年出让住宅用地的成交价可以看出，２００７年住宅用地价格有了大幅上涨。崇明县住宅用地均价上涨了近四倍，青浦区上涨了近三倍，而杨浦区则上涨了近两倍。以杨浦区新江湾城板块为例，２００６年和２００７年该板块共成交三块住宅用地：２００６年１１月２４日成交的２００６０２２０号地块楼面价为６６７７元／平方米；而２００７年６月２１日成交的２００７０１１０号地块楼面价上涨至１２５００元／平方米；再到２００７年１１月８日成交的２００７０９０２号地块，楼面均价已达２００００元／平方米。同一区域的住宅用地价格在一年内上涨近２００％，带动了该区域在售项目价格同步上涨。同在新江湾城板块内的合生江湾国际公寓成交价格在一年内稳步上升，由２００６年１１月的近１１５００元／平方米上涨到２００７年１１月的近２２０００元／平方米，涨幅超过９０％。而同一时期内，整个杨浦区的住宅均价涨幅为３０％左右，远低于合生江湾国际公寓的涨幅。
年末放量集中
从２００７年住宅用地出让的时间表来看，１１月前１号、２号、４号和６号公告共有１７块共１０１．６万平方米建筑面积住宅用地出让，而１１月后出让的建筑面积达２９６．７万平方米。年末的大量供地旨在贯彻中央提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针，完成供地计划。
对整个住宅市场的影响——
以土地成交后１．５年开始预售、规定竣工期限前一年最后一次预售为假设条件，依据住宅建设的周期和特点可以推算２００７年出让住宅用地在未来产生的住宅供应。据此，２００７年出让住宅用地将在２００９年和２０１０年集中上市，供应的住宅面积可达１７０万和１５０万平方米左右。参考officese.com target=_blank>上海市统计年鉴可以看出，近两年全市住宅竣工量均保持在４８００万平方米以上，施工面积超过１４０００万平方米，竣工率则在３４％左右。对比去年住宅用地供应与整体市场存量可以看出，去年出让的住宅用地所占比重很小，对于整个市场的影响并不大。但另一方面，出让土地成交价格的跳跃式上涨却成为了整个住房价格上涨的刺激因素，推动整个住房市场价格的提高。
对高档住宅市场的影响——
２００７住宅用地主要集中在郊区，在内环以内的供应为零，因此无法对市中心高档市场供不应求的局面带来缓解。同时各块土地在户型上都有严格的要求，因此即使是土地供应较多的郊区，可能的高档住宅供应也非常有限。去年住宅用地供应与高端住宅市场运行在两个层面，对后者带来的影响并不显著。
未来的土地供应趋势——
住宅用地的供应将继续扩大下去，且出让区域的郊区化也将继续，而对于９０平方米以下中小户型的比例的最低限制也会依然存在。会改变的方面则在于，面对过去飞速上涨的地价和密集的房地产调控以及未来渐紧的货币信贷政策，土地成交价格将会更加趋于理性。
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