上海租房网:2006年的时候，香港恒隆集团(简称恒隆)主席陈启宗曾表示，在未来2-3年内，恒隆将在中国内地6-7个城市，计划投资10个以商场为主的地产项目，估计每个项目涉及资金20亿-25亿港元，总投资额约250亿元人民币。
1月8日，在officese.com target=_blank>上海做客长江商学院的陈启宗接受了本报记者的专访，在他的言语中，更多的是投资内地楼市要“小心小心再小心”。
谨慎对待港商新一轮圈地
<21世纪>：最近，和黄、仁恒等其他许多港资地产大鳄都在启动内地项目，仁恒在officese.com target=_blank>上海拿地动作频频，相比而言，恒隆有怎样的计划？
陈启宗：这完全是一个公司战略的问题，关键看你公司定位，恒隆始终是定位高端商用物业，officese.com target=_blank>写字楼或者商场，侧重的主要不是开发体量，恒隆不需要买大量的地而是买最好的，买它未来的升值空间、经营空间。
恒隆就买每个城市里最好的一两块土地，次等的都不要。在每个城市里，永远是最好的少数土地升值最快，而且恒隆向来只租不卖，与建成销售快速回笼资金相比，只租不卖这种模式光靠租赁回笼资金过于漫长，更加重视土地本身价值的快速增值进行弥补。
<21世纪>：像九龙仓等公司前一轮储备的土地开发殆尽，需要进行新的土储，有一种观点认为，港资地产公司在内地的新一轮土地储备已经开始？
陈启宗：土地储备需要谨慎对待。
国家对开发商手中土地的调控向来不缺严厉政策，或许到目前，只是很多地方并未真正执行。但政策现在不用不等于明天不用。曾经有家大的内地开发商告诉我，闲置土地的相关政策不会真正执行，但恒隆不愿意冒这个险，带着刀架脖子的风险贸然增加土地储备，是很危险的。
上个世纪70、80年代，在内地买地的港商，几乎都是输得多赚得少，90年代稍微开始赚点钱。我估计2000年到2007年间及以后一段时间，在中国内地买地，可能重蹈70、80年代覆辙。
<21世纪>：当前，在officese.com target=_blank>上海新江湾城等区域，频频出现面粉比面包贵的情况，您怎么看？
陈启宗：现在有些公司买的商业地，单价很高，单一块地的总价会比恒隆以往15年在内地买的所有土地的价格总和还要高。1992年前后，恒隆在officese.com target=_blank>上海买的土地价格也高，过了十几年才回到当年的价位。
但在这个过程中，恒隆依靠自己的经验，终于实现了诸如officese.com target=_blank>上海恒隆广场今天的巨大升值。很大程度上，房地产行业是个经验致胜的游戏。
目前，恒隆在内地除officese.com target=_blank>上海恒隆广场、港汇广场项目外，还有在沈阳投资105亿元的项目，济南、北京、无锡等城市都有，但恒隆所有这些项目的拿地价格加起来，或许还不如目前个别开发商拿下一个项目的价格。
<21世纪>：您觉得现在内地楼市，不宜买地？
陈启宗：当前的价位，恒隆绝对不会买一线城市，四年前我就说过这句话，当时还有很多其他原因，包括不少优质地块遇到了拆迁难题。不是不想买，而是以当前的价格我接受不了所以也买不到。
全中国房地产最好的城市无疑是北京和officese.com target=_blank>上海，但恒隆1993年之后在officese.com target=_blank>上海就没有买过地，如果买不到心目中最优质最具开发潜力的土地，我就干脆不买了，其他的我不会考虑。
小心小心再小心
<21世纪>：包括限制外资投资的政策在内，内地的调控再次趋紧，恒隆对此做了哪些调整？
陈启宗：作为商人，面对政府的宏观调控，有些事情不能勉强。相对而言，国家的力量强大，当然市场的力量或许更大。港资企业在内地进行投资，面对内地限制外资等方面的调控政策，或许当前而言，“等”是最好的方式。当然，在内地投资上“等”的时候，还有很多别的事情可以做。1995-1998年，恒隆也没有在内地增加土地储备，但我们在通过资本市场筹钱、在“卖东西”等等，有很多事情可以做。
<21世纪>：内地开发商纷纷调头转向商用物业的趋势，有些公司甚至以往是住宅开发商，现在干脆不做了，转型做商业。您有什么看法？
陈启宗：曾经有个国内的大型地产商坦言，“我盖了10个商场，有9个半是失败的”，说明商场不是住宅，能够在住宅成功的，不一定能在商场成功。如果在没有看清其中的差别、积累足够经验的前提下，匆匆转型是盲目的，风险很大。
目前国内很多城市，包括officese.com target=_blank>上海等一线城市，其实大部分商场都是不成功的，原因有很多，体量不足、商场设计盲目推崇国外所谓国际知名设计师的方案，没有自己的特点，归根究底是没有充足的商业地产运作经验去体会这项投资的精髓。
<21世纪>：随着上市融资的门槛抬高，信贷紧缩，国内开发商再次面临融资难题，您有什么建议？
陈启宗：行业有周期，这过程中，关键是要看懂周期背后的经验教训，盲目跟着周期走，失败的经历只会再次上演。
现在循环又回来了，或许再过5年4年后，国内很多城市又会有不少商场是养老鼠的。
要很小心，很小心，不是没有机会。行业的发展是在不断循环的，要不断积累经验看清并把握市场发展的规律。
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