上海租房网:收紧土地和信贷两个“闸门”对近年房地产市场的供给产生了重要影响
2003年我国宏观经济景气上升，投资快速增长，2004年初投资增幅达到53%，为近年最高水平。针对这种形势，决策部门果断采取了收紧土地和信贷两个“闸门”的宏观调控措施，这两项措施对近年房地产市场的供给产生了重要影响。
招拍挂出让方式的严格实施很可能是导致房地产开发用地短期供给增长下降的主要原因。建国50余年来，随着我国经济体制从计划经济－有计划的商品经济—有计划的市场经济－社会主义市场经济的逐步转轨，土地管理制度也随之发生深刻的变化。建立并规范土地市场，发挥市场机制配置土地资源的基础性作用，逐渐成为土地管理体制改革的方向，土地主管部门的职能也随之向制定规则、服务市场与监管运行的方向转变。
1982年土地使用制度改革开始进行研究和实践，改革遵循“改革产权制度”－“建设土地市场”－“完善市场规则”的运行轨迹。1987年深圳市首先实行了土地的有偿出让，此后将近20年，房地产开发用地的土地出让一直是协议、招标、拍卖3种方式并存。2003年9月，国土资源部发布《关于加强土地供应管理 促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发[2003]356号)，明确表示土地供应是调控房地产市场的基本手段，要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，促进房地产市场持续健康发展。并进一步明确，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。这项变革被房地产业界称为是继土地使用制度改革之后的第二次土地革命。
2004年国家暂停土地征用半年。然而，严控土地的政策主要是针对各类开发区，对房地产开发的供地计划并没有明显减少。只是房地产开发用地出让方式的变革，要求生地必须完成开发成为熟地才能出让，这个过程需要1-2年的时间，这意味着招拍挂方式的变革很可能会导致房地产开发用地短期供给增长下降。以北京市为例，由于土地开发不能按时完成，2005年和2006年房地产开发实际供地大约只有计划数额的一半。
从全国数据来看，改革开始实施的 2003年房地产企业购置土地面积增长就出现较大幅度下降，2004-2006年继续延续这种增长下降的局面，其中2005年和2006年房地产企业购置土地面积均为负增长，以东部地区下降程度最高。从土地价格变化来看，2003年以来，房地产企业购置土地价格快速上涨，这种供不应求的形势说明土地出让量增长下降并非来自土地需求方的减少，而是土地供给量增长在下降。
虽然土地供给量增长下降增大了房价上涨的预期，但土地招拍挂方式的全面实施有利于土地资源的集约利用，改革方向无疑是完全正确的。并且，房地产供地方式变革导致的土地供给增长下降只是2年左右的短期效应。2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-8月同比增长15.2%，增幅增加了近20个百分点，对缓解未来住房价格上涨预期具有积极意义。
紧缩开发信贷减少了近年商品住宅市场的供给增长。2003年出台的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)中，提出严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。我国房地产开发企业负债率较高，银行贷款在房地产开发资金来源中的比重在20%左右，因此开发贷款增长的变化直接影响了商品住宅供给增长的变化。2004年的房地产金融政策以控制房地产开发信贷规模为核心内容，当年开发贷款增幅下降了40个百分点，商品住宅新开工面积增幅下降了17个百分点，商品住宅竣工面积下降了15.7个百分点。
2005年和2006年，房地产企业获得的开发贷款增长有所增加，商品住宅新开工面积增幅有所上升，但受前期新开工面积增长下降的影响，施工面积和竣工面积的增幅没有明显增加，竣工面积在2006年甚至为负增长。商品住宅建设指标增长下降直接减少了商品住宅的供给增长。
2007年以来，由宏观领域流动性过剩引发的资金充裕，助长了房地产市场的供求同时增长。房地产开发资金来源中的国内贷款、个人按揭贷款增幅均有所增加，保证了充足的房地产开发资金，促进了房地产市场的供给增长。
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