上海租房网:【策划人语】
走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们已经站在2007与2008交界之处。
这一期，我们以“冲击波”为题，试图对来年的房地产市场，做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。
2008，将会怎样？
1 政策
⊙本报记者 于兵兵
“不平凡”的2007年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入2008年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。
回顾2007年，楼市调控内容包括旧政的推进（如70-90政策等）、新政的出台（如二套以上购房提高信贷门槛等），以及还未出台的新政的预热与空转（如物业税等）。
虽然组合拳仍然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。
信义房产分析师认为，2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。
根据结构调控总方针，廉租房（户均50平方米）、经济适用房（户均60平方米），以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下（即保持18亿亩耕地红线），新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。
由此，2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为，在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成片土地升值空间较大。
打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门极有可能继续固有的行政思路，从地方利益出发，继续在这一领域的“消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破，对供给增量的释放作用不大。
至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，因为涉及税基，税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前专家仍倾向于认为出台物业税的概率不大。
2 房价
⊙本报记者 于兵兵
让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。
从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%，成交量大幅萎缩，同比下降41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，因为目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。
而此前，2007年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。从2006年1月到今年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。这一趋势和社科院专家在年初预测的5%左右形成了巨大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50％。
但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，2008年房价不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。
多种迹象在印证这一预测。12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。信义房屋估算，市场存量土地最多可满足4至5年房地产开发需求。
“住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。”专家表示。但阻止其出现大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气，以及财富效应的体现等。
3 供需博弈
⊙本报记者 李和裕
市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续调控中的中国楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受业内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影响，但在目前“胜负未分”的情况下，房价转折与否也依然是“雾里看花”。
对于供给方，政府源头性的控制似乎无妨短期供应的量价格局。officese.com target=_blank>上海五合智库总经理邹毅就指出，尽管开发商面临销售量萎缩、资金链紧绷的局面，但面对当前房价还在继续上涨的局面以及持续看好的心理，许多开发商便不愿损失“捂盘”可以带来的超额收益。
不过政府频频出台政策以从源头上抑制房价，如规范土地出让使政府能够根据市场需求更加快速、适时地供应土地，并缩短建设周期；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望地价能随着土地市场上的资金缩水而逐渐回落；而保障性住房的加大投入和管理，无疑是对房价回落最直接的一剂“强心针”。
“从目前出台的众多政策来看，政府上午总体思路都是在向加大供应转变。”邹毅表示，“但是我们也应看到此种调节具有滞后性，同时在具体的落实过程中又将受到很多因素的影响。从开发商角度来说，比如加息一方面减少了开发冲动，但另一方面也有增加的开发成本向房价转移的可能。”
对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。五合国际集团总顾问刘力表示，目前在一手房市场上，低总价、小户型房源依然销售良好，因为购房者以首次置业者为主，加息和房贷新政对其影响不大；一些高端产品也还好，因为此类项目一次性付款或首付比例本来就很高；影响较大的则是一些中高档项目，因为新政对改善型需求和资金不是很充足的投资者影响较大。同时，二手房市场受新政的影响似乎更明显，呈现出“量缩价平”的趋势。
“从长期来看，特别是大中城市仍拥有较大的刚性购房需求，并且近年国民经济的快速增长使得大中城市消费者的财富增长速度也在加快。因此，如果没有连续一贯的稳定政策，在观望期过后，市场可能最终依然要面对需求释放带来的价格补涨。”刘力认为，“所以说，未来供给会继续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍然有释放的可能。此轮观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入一段相对平稳的过渡时期，但后市仍然存在一定的上涨空间。
4 推地
⊙本报记者 唐文祺
临近年末，officese.com target=_blank>上海房地局终于以“开闸放地”的形式，完成对住宅用地的供应“承诺”。而在中央今年提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针下，明年的土地供应也依然呈现“外松内紧”的局面。
以officese.com target=_blank>上海为例，据相关统计数据表明，1-11月officese.com target=_blank>上海公寓市场供需之比为1：1.35，市场整体呈现旺盛需求带动价格攀升的态势。策源咨询研发中心分析师表示，从供应层面来看，一方面是近两年officese.com target=_blank>上海房地产开发土地购置面积萎缩，直接导致今年新房供应量不足；另一方面是楼市转热之后的“捂盘惜售”行为，变相增加了供应的紧俏局势，而这种非市场行为的本质也与住宅用地紧张带来的涨价预期有关。
近两年来，officese.com target=_blank>上海中心区域的土地供应量越来越少。据策源咨询研发中心提供的数据，截至今年11月，officese.com target=_blank>上海市中心区域内仅发放了26幅土地，面积共计91.7万平方米，而其中只有杨浦区、闸北区和浦东新区共计推出了4幅住宅用地，其余的则全是商业或商办用地性质。
与供应量减少相对应的是，今年1-11月，officese.com target=_blank>上海各个环线区域同比价格涨幅均在17%以上。但由于住宅供应一、二级市场普遍集中于中环以外区域，今年外郊环的成交比重尤其增大明显，占比达到47%，因此导致整体楼市的成交价格同比涨幅反而只有9%。
因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大市场有效供给，从土地源头入手是正确的思路。此外，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，都是未来仍需做好的“功课”。
5 信贷
⊙特约记者 一凡
2008年的货币政策预计依然“紧紧”有条。
从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到10月份房屋销售价格上涨9.5%。又如深圳三季度房价上涨达20.2%，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。
与此同时，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。
大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测2008年的银行信贷规模最高量不会大于4.2万亿。
今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50％以上的资金来源于银行信贷。业内人士表示，明年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。
根据今年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为73.69%、民生银行为72.2%等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线。
年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是今年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。
明年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在10%-20%之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在春节以后推出。
6 限外
⊙本报记者 于兵兵
随着房地产宏观调控的深入，市场对海外资本的态度正在发生变化。“当市场需要外资推动时，我们是被欢迎的，但现在情况已经不同。”一位外资中介机构高层无奈地表示。
2005年作为中国汇率体制改革元年，也是外资于中国房地产市场风起云涌的元年。大摩、高盛、麦格理等众多海外投资机构从那时起大举收购中国一线城市的顶级物业，开始了热钱“横扫”中国房地产的普及式教育。尽管众多海外资金大鳄一再强调收购物业的目的是看好中国房地产市场长期投资潜力，但豪赌人民币升值的“另类”投资目的已经成为市场心照不宣的事实。
从去年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，到今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，房地产成熟物业投资领域开始对外资收紧城门。信义房产北京公司某内部人士介绍，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房购房客户为外籍人士，但从去年底到今年，外籍人士购房只占客户总量的近40%。
受制于此，外资于2007年出现明显的转战直接开发投资的迹象。重大合作开发项目如：重庆龙湖地产与荷兰ING房地产机会基金联合参与北京市昌平区某组团土地投标，并以9.25亿元高价竞得113.5亩成都某地块。美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿达成协议，共同在中国房地产市场展开合作。Aetos表示希望在未来几年向中国投资10亿美元；冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)与中国地产商合作开发沈阳某市中心黄金地块住宅项目。
巨资背后是房地产利用外资额的直线攀升。数据显示，截至今年10月，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。但利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%，后一项目在今年前五个月的增幅还一度高达89.9%。
然而，这一趋势或许不会延续至2008年，今年底，国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，着入介入房地产开发领域的外资管理。根据新的指导目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、officese.com target=_blank>写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从2004年修订的目录中的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。
国家加强限制外资流入楼市的重要原因是人民币升值造成的热钱冲动。一位外资银行人士告诉记者，目前，热钱40%仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。而一旦热钱受美国加息，人民币升值周期结束等影响抽离出境，将给资本市场带来极大的不稳定性。
7 融资
⊙特约记者 陈歆
尽管风声一阵紧过一阵，但这并不能遏制房地产企业的融资渴望。对于现在的房企来说，资金问题已经不是关乎扩张速度、扩张规模的发展性问题，而是关乎存亡的生存性问题。
证监会放缓房企IPO、卡紧直接融资，银根紧缩堵住了常规融资之路，房贷新政又导致成交下降、销售回款速度变慢，三大“枷锁”牢牢捆绑住了房企的资金链。正因为如此，房企融资不再是选择性命题，而是不得不为的“生计”运动，明年房地产行业的融资潮或许更为暗流汹涌。
“广东十余家房企拟明年赴港上市。”一则这样的消息近期出现在业内视野。向来对市场最敏感、最善于把握潮流的“广东帮”的举动已经足够说明问题，这则消息的背景是，广东400多家房企越来越感到生存的压力，因此"逼迫"他们走上境外融资之路。
如“广东地产五虎”中惟一一家尚未上市的恒大地产，已开始就明年在港上市具体事宜进行运作，预计将筹资约15亿美元；总部在广州的宏宇集团也已聘用瑞银和摩根士丹利处理上市事宜，预计将最多筹集10亿美元；总部位于深圳的卓越集团则预计筹资15亿美元。
内地房企似乎已视香港上市为残酷生存战略的关键战役。据广州地产界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆业等，预计融资总额可达600亿元以上。这些企业中，传言还包括了已经拥有A股融资平台的绿景地产等，看来不仅仅是未上市企业奋力做生死一搏，甚至更多的房企谋求“A＋H”两地上市模式，事实上不少已在香港上市的大型房企已喊出“回归”口号，另一轮的资本竞争恐怕为时不远。
对于已上市公司，利用壳资源再融资则是另一个重要问题。定向增发、公开增发、配股、可转债、公司债等融资手段也因此一直是A股房企的“供血站”。据不完全统计，今年以来共有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，共计募集资金超过千亿元。而企业债方面，金地集团、保利地产、北辰实业、万科、中粮地产、新湖中宝等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。而再融资所得资金主要用于归还银行贷款，其次为补充流动资金。
自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业的难题：2007年，房地产板块资产负债率达到63.07%，经营活动现金流出达到228.22亿元，同比增加179.44%；投资活动现金流出90.88亿元，同比增加49.32%，房地产公司资金仍然偏紧。
由此，信贷政策收紧、楼市的降温，反而会让资金缺口本就大的房企对直接融资更为渴望。尽管明年的政策导向是放缓IPO以及上市公司再融资，可是并不会让房企对于资金的饥渴有所削弱，甚至会愈演愈烈——如果其他道路收紧，只有华山一条路的时候，谁都会不顾前途艰难险阻也要咬紧牙关一试。
明年的房企融资潮像是风暴前夜的海面，在政策限制下，或许看不到巨浪滔天，却比任何时候都要暗流汹涌。
8 拿地
⊙本报记者 李和裕
2007年的绝大部分时间，我们看到的是触目惊心的地块争夺战，而时至年关，竞相抬价的激烈场景又变成鲜有问津的冷门局面，也为2008年的土地交易蒙上一块面纱。在业内看来，随着土地价格一步步走高，也随着楼市调控效应累积，开发商对于拿地的态度开始冷热不均起来。
不可否认，近期开发商拿地热情锐减成为不少主要城市一致发生的状况。有分析指出，一是因为今年以来地价攀升，新推地块也不愿意“掉价”，而底价太高又使得不少开发商感到难以“下咽”；二是年尾的房地产调控措施不减反增，楼市交易也在萎缩，开发商因而对下一阶段的房地产业形势信心不足，表现在拿地方面便是产生胆怯情绪。
不过，要让开发商集体“断顿”也不现实。虽然近期内地楼市“入冬”令国有土地出让也遇冷，不过与越来越多谨慎观望、不敢出手的开发商相比，具备资本实力的房地产公司依然不手软。如新鸿基地产在本月内已经斥资逾47亿元拿下3幅土地，并且均在无人竞价的情况下以底价得手；又如世茂房地产本周宣布以约4.35亿元摘得黑龙江省牡丹江市江南新区大型商住地块，以稳固其在东三省区域的战略布局。
最令人侧目的还属万科，一边是董事局主席王石在电视上表态“2008年之后绝不拿地王”， 一边是与复地联手以24亿元“吃进”officese.com target=_blank>上海地杰国际城412400平方米的土地。也许正如王石所说，按照万科现在的规模，没有必要计较一城一池的得失，也没有必要靠拿“地王”来表现竞争力。业内也认为，“面粉比面包还贵”的局面不应该也不可能持续下去，未来通过兼并收购、“合纵连横”的方式进行土地储备的情况在开发商中会越来越多。
“这也代表着土地市场内的洗牌局面会率先加剧，开发商如何判断市场趋势、如何制定拿地策略，冷暖自知。”信义房产的分析师认为。他还表示，市场内的存量土地最多可满足 4-5 年的房地产开发需求，而国土资源部新政正促使开发商加速土地开发，从而在未来一段时间内逐步减缓商品房供应短缺压力，虽然这还不足以逆转现在的供求差，但提醒着开发商不但要有拿地实力还要有开发功力。
9 保障
⊙本报记者 于祥明
“攻城为下，攻心为上。”《孙子兵法》的这句名言描述了今年并预示着明年保障性住房政策落地，带给楼市供需双方心理上的暗示和角逐。特别是，不久前建设部增设的住房保障与公积金监督管理司，更加重了保障性住房的砝码，形成对普通商品房的冲击。
“与其说是调控市场，不如说是调控政府。”中国指数研究院副院长陈晟认为，建设部增设住房保障司的意图非常明显，从中央政府层面建立起保障性住房管理机构，并且监管、调研各地方政府落实保障性住房政策，确保保障性住房强势推进、不打折扣。
经过十几年的探讨、摸索和反思，社会各方已经明确认识到住房保障机制建立的必要性。特别是今年8月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，在某种程度上给在市场化的单行道上一路飚升的房价在人们心理上踩了一脚刹车。随之而来的是相应的政策法规在年底落地，以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法为代表保障性住房管理的出台，让低收入家庭吃了一颗"定心丸"。
实际上，在中央政府建立住房保障机制的同时，各地的细化政策正纷至沓来。以北京为例，不久前相关负责人表示，将通过"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建两限房或廉租房的基础上，还将增加配建经适房的商品房地块供应。
“但是，一些地方政府的非理性发展冲动或贯性依然存在。”一位房地产专家表示，因此保障性住房强势推进的态势不能有丝毫松动马虎。记者也注意到，建设部新增设的住房保障司，首要一条便是“贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施”，正是意欲调控各地政府。由此，地方政府的非理性发展冲动或贯性必然转向。
此外，中央政府在住房保障方面的多项政策正在形成合力。如双限房的供应、公积金制度、住房补贴，以及各种对自住性住房的保护性金融和信贷政策倾向，都将抑制化解商品房“单核市场”时代的房价单边上涨之势。明年，保障性住房政策必将深层次填补和平衡房地产市场需求量。
还有以增加中小户型普通商品房建设的90平方米占70%为引导的住房结构调整，虽然今年让人们最为关注的“70-90政策”的实施效果及其对房价的影响并不如人意，但随着政策进一步落实，将使自住性住房的供需结构矛盾得到缓解，并有助于“夹心层”住房问题的解决。
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