上海租房网: 明年1月1日起，房贷将实行今年5次加息（第6次加息没有提高5年以上贷款利率）后的新利率，因此很多贷款人都想赶在年底前办理提前还贷手续。不过，提前还贷是不是合算，专家说还是得具体问题具体分析。
算一算：月供到底增加多少
实现新利率后，居民月供到底增加多少。由于居民房贷绝大多数都是中长期商业贷款，因此主要讨论5年以上贷款的情况。
若是以“等额本息法”进行还贷的居民，可用以下方法计算5次加息所产生的影响：即算出利率上涨后每万元房贷的增加额，最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。
例如：20年期的房贷，在今年5次加息之前房贷利率为6.84%时，1万元按揭额的月供本息为76.57241元；而明年房贷利率为7.83%时对应的月供本息为82.58911元。也就是说，20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元，这样我们可以算出50万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×50=300.835元。
以同样的方式可以算出，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷，因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是25年期53万元房贷，计算的结果为6.3984元×53=339.1152元。
若是按“等额本金法”进行还贷的居民，则无需考虑本金差别，5年以上至30年期的每万元房贷，因今年5次加息都是增加月供8.25元。
比一比：提前还贷与再次购房
其次，如果居民手头上有一笔余钱，又打算将来还要再次购房，那么是否该用这笔钱来提前还贷呢？
假设现在某位房贷按揭者第一套房的房贷余额为20万元，那么到1月1日开始执行新的贷款利率时，可享受优惠利率6.656%（大多数银行在合同中都约定，房贷者如正常还清上一年贷款，次年可享受下浮15%的利率），这时一个月需要偿还2286.87元；如果现在提前还贷，看上去这笔利息费用可省下来了。可是当其再次置业时，由于面临的贷款利率上调，同样去申请20万元的贷款，却要以7.83%的基准利率上调10%，也就是8.613%来计算利息，若按10年期限计算，每个月需还款2491.82元，新贷款比老贷款每月多还204.95元，10年还款期总计多支付利息24593.66元。显然，现在提前还款会导致未来购房时更大的成本支出。
也就是说，同样数额的一笔资金，是用来提前还贷，还是用来作为首付款重新置业以减少新贷款金额，由于“首套房”和“第二套房”之间的贷款利率差异，在不同的使用方式上调度，就会带来两种相去甚远的利息成本支出。因此假若还有意购置第二套房产的购房人，专家建议不要忙于提前还贷。毕竟在明年元旦之后，优惠贷款利率上调幅度仅为0.842%，月供增加金额也不算多。但是对于单个家庭来说，“首套房”贷款优惠利率属于难以申请的稀缺资源，一旦提前还贷，几乎没有可能重新申请到如此便宜的贷款。
专家建言：提倡合理负债
到底要不要提前还贷？专家建议：因人而异。
如果家庭余钱有更好的投资渠道，而且回报率高于房贷利率，则建议不必急于提前还贷；反之，如果手头余钱没有合适的投资渠道，那么用于减少家庭贷款负债总额，提前还贷也是一种合理做法。但是家庭也因提倡合理的负债率，尤其在有一定通货膨胀预期的情况下，负债可以起到一定的对冲作用。
一般家庭，房贷月供还款能力不应超过家庭月支出的30%，其他生活类开销占到月支出的30%-40%，还留有一部分的余钱，既可以备一时应急之需，又可以在合适的时机用于投资。
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