上海租房网:专访万科企业股份有限公司总裁郁亮

     房价从快速上涨到理性调整

     证券时报记者：最近一段时间，对房地产关注比较多的是珠三角地区房地产价格开始出现滑落，成交低迷，“拐点”之说频频见诸报端。

     您如何看待这一现象？

     郁亮：我们从来不担心房价涨和跌的问题，因为我们相信市场的力量，相信调控的积极作用，市场或许有不理性的时候，但终究会回到理性的轨道上来。政策调控也是重要的力量，这种力量可以促使市场在低迷的时候正常起来，在市场过于亢奋的时候使它变得理性。

     我们说“拐点”，是说从“快速上涨”到“理性调整”的拐点。中国很大，各地区情况不一样，比如说沈阳，过去一年房价只涨了8％，这种涨幅是比较合理的，跟当地的居民收入水平涨幅差不多，所以不存在拐点问题。但像珠三角地区个别城市涨幅特别大，所以需要回到理性发展的轨道上来。

     证券时报记者：中国社科院近期发布的2008年《经济蓝皮书》预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。这似乎和你们的上述判断有很大不同？

     郁亮：我们说房价是从一个“快速上涨”到“理性调整”的过程，并不是指从“快速上涨”到“快速下跌”的过程。如果说一个地区的房价与当地居民收入水平相联系的话，我们觉得房价仍旧保持一定幅度上涨是正常的。相反，如果老百姓收入在提高，房价却在下跌是很不正常的。我们反对的是过快上涨，所谓过快上涨，是房价与当地经济发展水平相脱离，脱离了当地居民的购买力，是纯粹以投资为主的市场，是一个不正常的市场。

     大众住宅将成主流

     证券时报记者：2007年给您印象最深的是什么？

     郁亮：我印象最深刻的是住宅保障问题，而不是盖了多少房，卖了多少房，创了什么纪录。我国房地产业经过10年的发展和宏观调控，整个行业、整个社会相关群体终于找到了一个共识，就是住宅保障是我们建设和谐社会的根本，也是房地产行业未来能够持续发展的基础。

     证券时报记者：您是说从行业政策上，2007年发生了重大转变？

     郁亮：不仅仅是2007年，而是最近几年来行业政策一直在向着一个方向变化，只不过2007年的趋势已经非常明朗。今年8月，中央召开了全国住房工作会议，下发了24号文（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》），这次会议将完善住房保障体系作为政府下一步住房工作的重点。

     这个政策出台后，国土资源部紧接着下发通知，要求各地在进行土地供应时，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设用地供应量不得低于住宅供应总量的70%，也就是说，包含政策性住房在内的大众住宅将成为今后住房市场的主流。

     从行业政策来说，1998年的货币化改革是重大政策的始点，10年之后我们又有一个重大的政策变化，1998年的改革方案中提到了三个市场：商品房市场、经济适用房市场和保障性住房市场，但很不巧的是，之后却遇到了亚洲金融危机，扩大内需成为主要的工作，后两块市场基本给放弃了，只留下以商品房为主的市场。那个时候，刚刚货币化改革，人人都分到房子，所以问题不严重，但累积了十年，问题就严重了，三个市场变成只有商品房单一市场的弊端就显现出来。今年的全国住房工作会议就把这个问题明确下来，重新开始强调住宅保障的重要性。

     房地产市场格局在改变

     证券时报记者：上述政策的变化会对房地产行业产生什么样的影响？

     郁亮：对于这种转变，有些人过于乐观，甚至把它当成是利好，认为这样商品房会减少供应量，价格就可以提高，这是牛市心态，但70%的大众住宅比例很可能会改变房地产市场的格局，如果政策性住房的比例很大，一些原来垫着脚要买房的人暂时就不用垫脚，他会把脚跟放到地上去了，而不是急着提前消费。消费者心理预期发生很大变化，整个市场气氛也会发生很大变化，如果这种情况发生了，对行业肯定会产生很大影响。

     证券时报记者：市场格局的转变会不会对房地产商的利润产生影响呢？

     郁亮：有一种误解是房价涨得越高，开发企业的利润就越高。我们假设房价一直这么涨下去，行业利润就会足够丰厚吗？大家看到现在越来越多的家电制造业进入房地产行业了，他们进来的理由是房地产行业的利润厚，家电行业利润薄，所以他们要进。新的进入者一定会导致行业平均利润降低，房地产行业不可能一直维持高利润水平。

     还有一个因素在于，房地产行业的增值税，如果大家都照章纳税的话，过高毛利导致的利润增长几乎没有，或者说很少，大家可以看看万科的财务报表，每年的税收增长速度都是要远远大于利润的增长速度。

     有一些小发展商不愿意降价，因为他们就只有那么一套产品，卖了就没有了，很难再开发新的项目，如果它没有什么贷款的话，高价放着也可以，但是对于大的发展商而言，虽然价格相对低一点，销售出去以后可以马上做其他的项目，所以他们有快速销售的动机。

     依然看好行业前景

     证券时报记者：目前，虽然“拐点”之说还仅限于个别地区，但反映在股价上，房地产板块却出现了整体的、幅度不小的回调，另一方面，包括基金在内的大部分机构和个人投资者依然看好房地产，对此您如何评价？

     郁亮：对2008年的房地产市场，我们还是很有信心的，一个是行业的整体基本面在转好，在往健康发展方向走，要是再像过去非理性上涨的话，一定会遭受更严厉的调控措施，更严厉的措施伤害力也会更大；第二，在一个变动的市场中，对一个优秀的公司来说，意味着更多的机会，这一点非常明显。我们上半年买地还是很容易的，到了下半年就不容易了，市场过热，地价不断地被抬高，但是现在买地又是比较容易了。所以大家可以看到，在市场非常亢奋的时候，优秀公司是没有什么优势的，也就是说在大家都可以赚到钱的时候，优秀公司很难显出比别人更优秀。其实万科每次都是利用宏观调控的机会，使自己发展更快一些。

     证券时报记者：现在有很多人猜测，这次调整之后，房地产行业又会有一次比较大的洗牌，可能很多房地产商又要消失了。您认为呢？

     郁亮：1993和1994年房地产宏观调控之后，有相当一大批房地产商不见了，但现在又有很多房地产商出现了，洗牌是一直进行的，每时每刻，但关注房地产商的数量意义其实不大，因为可能现在暂时变少了，但下次又多了。

     证券时报记者：那您觉得这次调整之后，房地产行业的集中度会提高吗？

     郁亮：行业集中度提高是房地产业未来发展的趋势。但房地产行业的集中度提高速度不可能非常快，因为这是一个地域性很强的行业。通过调整，确实会有一批发展商被淘汰，但也会有一批新的发展商进来，比如现在海尔地产、格力地产、国美地产、长虹地产，零售和制造业最容易进房地产这个行业。会诞生一批新的发展商，会消化一批实力弱的发展商。

     不过，我们也欢迎这些企业进入房地产业，因为这些企业有品牌、有实力，在制造和零售积累了很多经验。他们进入这个行业，能够在新的起点上进行，也能给房地产行业带来一种新的精神，一种工业精神。为什么房地产业很难得到尊重，而制造业可以获得认同，因为制造业有工业精神，人们欣赏这种工业精神，精益求精，性价比越来越高，但房地产行业缺乏这种精神，缺乏做实业那种踏实的、真心实意为消费者考虑的精神，包括品牌、房屋设计等等，与家电制造业差得很远。

     证券时报记者：您觉得今后国家还有可能会出台更严厉的宏观调控措施吗？

     郁亮：如果这次宏观调控见效的话，应该说没有必要再出台更严厉的措施了。这一点也是需要提醒的，现在的情况是政策都有滞后性，统计数据也是有滞后性。深圳出来的统计数据是11月份的房价比10月份又上升了，如果按照这个数据出台政策，肯定又要出更严厉的政策，但我们都感觉到了，11月份二手房的交易量只是7、8月份的20％，房价怎么还会涨，要是出台更严厉措施的话，又有不少开发商、中介要倒闭了。

     政策效应也有滞后性。比如现在货币政策收紧了，以前是一季度、二季度多放点贷款，后两个季度再少放点，今年政策变了，明年一季度也不能多放贷款了，很多人还是有幻想，认为明年银根可能还是会像往常一样，熬一熬到明年又活了，这就增加了不确定性，等到明年一季度，要是银根真像政策所要求的那么紧缩，大家就不会有什么幻想，都明确了，到时政策效应会更为明显。

     万科的产品线要往下延伸

     证券时报记者：两年前officese.com target=_blank>上海房地产也曾出现过房价低迷，万科曾非常成功地规避了这一区域的风险，珠三角也是万科战略布局最重要的区域之一，此次万科会如何应对？

     郁亮：任何一次调整对所有企业都是一样的，不能说对哪些企业影响好，对哪些企业就影响不好，区别在于企业的应对方法，应对得好可能就是一次机会，应对得不好，可能就是灾难。对于这种调整，万科应对得都是比较好的，因为是老“运动员”，经历了多次熊市和牛市的考验。2004、2005年的时候，officese.com target=_blank>上海市场很低迷，但是现在，officese.com target=_blank>上海市场对万科来说非常重要。我相信没有officese.com target=_blank>上海市场低迷的话，就成就不了今天万科在officese.com target=_blank>上海的地位和知名度。现在轮到珠三角，结果又会怎样呢？而且万科是全国性布局，我们有足够的经验，所以我们的行动总是显得比别人坚决一点、早一点。

     我们在第三季报上也说了，万科不会因为市场亢奋变得更加激进，反而会实施更加稳健的策略。市场很多人都没有想到万科今年前11月份的销量就突破460亿，这也是反映了我们的一个策略，加快销售。我们加快销售不仅是因为对这个市场有一个判断，也是在承担一个社会责任，这个社会需要加大住房的有效供应量。一个企业要能够长期做下去，必须跟这个市场的主流相呼应。加大住房有效供应量，我们觉得有这个社会责任。

     证券时报记者：您最近在接受媒体采访时说，万科今后的产品线要往下延伸？

     郁亮：万科的产品线是准备往下面拉一拉。前面说了，行业政策的转变，调控目标的明朗可能导致房地产市场70％左右的住宅是包含政策性住房在内的大众住宅，作为主流发展商，如果70％的市场不参与，不去做，那怎么叫主流发展商。

     证券时报记者：产品线往下延伸的策略会影响万科2010年实现1000亿元的销售目标吗？

     郁亮：万科现在定的目标是倍速于大市增长。我们并没有给未来定一个绝对值的目标，我们始终希望能够跑赢大市，甚至能够跑赢大市一倍，我们会根据我们的策略来调整买地、销售等环节的进展，使得我们始终能够在市场上保持领先的位置。其实我们从来就没有说到2010年要达到1000亿元的销售目标，我只说过一次，在2004年的会议上，我说我们到2014年的时候，能够达到1000亿的销售收入，100亿的利润，3％的市场份额，结果大家把其他数字都忘了，只记得1000亿这个数字了。

     但即使这样，应该说明的是，这1000亿只是结果，不是目标。我们的目标是有质量增长，什么叫有质量，一个是客户忠诚度要越来越高；二是回报率要不断提高，包括对股东的回报率和对员工的回报率；三是产品创新要不断提高。

     工业化将会是五年之后的主流

     证券时报记者：万科的另一重点是住宅工业化，也就是工厂化造房子，进展如何？对造房成本缩减有没有具体的反映？

     郁亮：我们认为，工业化对万科来说非常重要，它不仅可以解决工期问题，而且更环保，更重要的是未来五年工业化将成为房地产市场的主流。

     我刚刚从万科东莞工业化基地回来，刚开始我以为工业化离我们还很远，但现在看起来，已经比较近了。那里做80平米的两房，前一天刚装修完，第二天进去就没有任何装修的味道了，用的全部是环保材料，我相信未来人们对环保要求会越来越高。

     万科东莞工业化基地这个五号楼就代表了万科未来的两个发展方向，小户型和工业化（全装修）。工业化对我们影响是很大的，越是小房子越是高层的房子，用工业化的方式盖起来之后品质会提高很多，渗漏裂痕的问题可以完全解决。

     住宅小型化趋势使得工业化越来越容易，它不需要什么太多的调整，越小的房子调整的空间越小，越大的房子需要调整的东西越多，变化多就不好工业化。现在万科有三个工业化基地，东莞是集团基地，officese.com target=_blank>上海、北京也有基地，工业化房子运输成本非常高，理论上200公里的运输半径会比较好。我们现在三个基地进行密集投资，因为工业化需要规模，成本才可以节省。

     从布局上来说，万科一直在为工业化做准备，所以现在即使其他开发商想跟进，也会很困难，因为他们的投资布局很难调整过来，否则运输成本算下来，他们工业化也没价值。对企业来说，工业化可以提高周转，将来预售条件很可能会提高、按揭贷款进一步收紧，房子只有卖得快才可以收到回款，这个时候工业化提高速度和效率的优势就体现出来了。对客户来说，工业化可以提高品质，确实可以做到不渗漏、不裂缝，节能效果也很好。所以工业化一定是未来的一个趋势。

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