上海租房网:近日，房地产行业半数以上企业亏损的消息被炒得沸沸扬扬，有人认为这是房地产遭遇“寒流”的标志，但也有人对这个统计数据的真实性表示怀疑。

      业内人士：半数企业亏损实为行业集中度加强

      近日，北京市统计局发布的调查表明，２００６年北京市房地产行业收入超过２２３５．６亿元，利润超过１７５．９亿元。但从整个行业来看，由于企业经营状况差距比较大，企业亏损率达到了５２．８％，企业负债率为７９％。

      连续六年对中国房地产市场进行追踪调查的新加坡世华雅投资公司副总裁王夫勒认为，亏损面并不能反映整个行业的运行情况，一方面，房地产业从２００５年开始就因为房价飙升而不断受到政策层面的调控，这种调控手段每出台一次，就会给一部分房地产企业造成压力，企业负债经营、资不抵债的情况不断出现；另一方面，一部分房地产企业亏损的同时，整个产业的集中度进一步加强，这就意味着行业中的“龙头大哥”地位更加牢固，这部分“龙头”更容易在其他企业亏损的同时，保持乃至赚取更多的高额利润。

      王夫勒表示，这种企业亏损情况其实早有预兆，也在不同的区域性市场如广东、广西、湖南等地表现出来。

      内部人士自述：亏损是假，藏住利润是真

      “捂盘有技巧，藏住利润更加得有手段。”一位熟悉房地产行业会计内幕的人士向记者透露了开发商如何通过虚开成本“摊薄”利润。

      首先，将“招拍挂”成本虚高计算。

      开发商运作“招拍挂”项目一般有三种方式：对于规模较小的项目，开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与竞标的同行形成“价格同盟”，以较低的价格由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价；对于规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险；还有一种情况是，通过分析规划部门的“风声”，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为令开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。

      “招拍挂”完毕之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了巨大操作空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业财务那里就变高了好几倍，而且顺利打入成本账上。”

      其次，改规划＋滥用料＋乱凑人头数=高成本负利润。

      表面上看，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼，开发商成本增长也就成为自然而然的事情。

      滥用料也是开发商实现利润的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，因此开发商会“恰到好处”地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的２００％至３００％。”

      乱凑人头数是最绝的一招。开发商常用亲戚朋友甚至整村整族的身份证来作为自己使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在湖南、广东、广西等省区，一些农民工的工资甚至可以开到每月２０００元至３０００元，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到８０００元甚至１万元。相关职能部门对房地产企业员工工资的监管很难到位，工资和劳动合约更是最容易造假的环节，大量流动资金的开销都是从此而来。通过乱凑人头数列出的开支，开发商轻而易举地实现了“高成本负利润”。

      最后，延长产业链，“东墙成本西墙贴”。

      大部分房地产企业有下属的物业公司，而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来，用“东墙成本西墙贴”的方式，造成房地产成本高的表象。一些在东部沿海和西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易采取这种方式，统计部门很难跨地域核实，也就形成一些房地产企业亏损的表象。

      宏观调控已见成效开发商“明年待涨”

      记者采访的多位房地产开发商认为，目前深圳等地出现的楼盘价格继续下跌，购房者持币观望心态严重等一系列问题，表明宏观调控已经打到了“捂盘”开发商的“七寸”。

      专家称，尽管目前还无法判定楼市是否到了转折期，但短期内的回落已是大势所趋。然而，记者在采访中发现，开发商中“明年待涨”的心态仍然比较普遍。一些开发商坦言：“冬季一般是价格和成交量相对低迷时期，只有每年一季度末二季度初的楼市情况才能左右当年房价走势。”《经济参考报》供稿

      谁的“筹码”决定楼市走向？

【开发商】筹码：紧握资源

      虽然廉租房、经济适用房等保障性住房相继“落地”，但距离普通商品房与保障性住房两个市场的真正形成还需要一段时间。在这种“混沌”的市场状态下，开发商已握有的土地和房子便成为他们手中最大的筹码。

      楼市风云变幻，如何面对今后的保障类与非保障类并存的“双核时代”，开发商心里也在打鼓。由此，手中握有资源的开发商开始自觉或不自觉地“押注”。有网络调查显示，８４％的受访者认为当下开发商捂盘惜售的现象严重，绝大多数网友的切身体会也许正说明了开发商的选择。

      与此同时，捂地者更胜于捂盘者。就在本周初，因开发商久久不对土地进行开发，北京市国土资源局对８个项目撤销了上市资格。而此前，广州市国土房管局也首次曝光了３个延迟开工建设的项目，并发公函催促在限期前动工，逾期仍未动工者将作依法收回地块处理。深圳市国土房产局更是已依法收回了２７宗土地的使用权，面积约８７万平方米。

      “开发商之所以会选择铤而走险，更多是基于对未来市场的担心。”一位开发商老总直言，“土地的成本越来越高，谁手中拥有土地，谁就拥有未来。”

      目前，各地打击囤地捂房的细化措施正不断逼近开发商。北京已推出土地交易市场直接入市项目红黄牌制度；深圳年内也将落实土地闲置费的征收，而且在明年可能开始尝试征收闲置土地增值地价；广州则规定，对存在延期动工、预售、竣工和欠交土地出让金等行为的开发企业，在未有效整改前一律不得进入土地一级市场；officese.com target=_blank>上海市房地局已表示，将严查囤积房源的不良行为。上述每一条都直戳痛处，开发商因此更要认真对待手中现有的土地和房源了。

【投资客】

筹码：转售为租

      为规避市场风险，投资客往往想到“随机应变”。

      看起来非常明显的一点是：观望与胶着，已是目前officese.com target=_blank>上海二手房市场的主流氛围。记者从officese.com target=_blank>上海各个中介机构了解到，一些房源的挂牌价格依旧稳中有升，部分投资客索性撤离买卖市场转战租赁市场，明确表示将长期持有物业等待升值。

      中原地产的工作人员介绍，自１１月开始，租赁市场就逐渐升温，从挂牌量来看，相比买卖房源的紧缺，租赁房源的挂牌量反而有所上升，而租赁房源的成交量也在上升，其中部分客户是原先打算买房现在转为租房的。

      一边是国房景气指数等权威统计数据一路上扬，一边是不少地方楼市步入调整观察期。房地产市场就这样来到一个临界关口。目前，一些城市的房地产市场已从１０月开始出现量减价升的“空涨”现象。在北京，楼市离场者不在少数，但成交价格依然突破新关口；在officese.com target=_blank>上海，楼市观望气氛浓厚，卖方市场的格局正在悄悄发生改变，但成交价格再创新高；在深圳，成交量创月度新低，但房价却依然坚挺……在一些市场人士看来，对楼市来说，这似乎意味着市场承受力已快到极限，如果“高位盘整”逐渐转为“下跌通道”的开始，那对投资客来说将是沉重一击。

【购房者】

筹码：观望等待

      对于一直期望房价回调的普通购房者来说，他们的“抗议”方式只有——等。

      中国指数研究院提供的统计数据显示，在受房贷新政影响的１０月，officese.com target=_blank>上海商品房成交量大幅下降，全月共成交商品房２７７．０３万平方米、２６２４２套，较９月分别下降２２．０３％和１８．５６％。传统的“金九银十”效应并未显现，officese.com target=_blank>上海楼市提早过冬，这与购房者制造的持币观望气氛显然有直接关联。

      事实上，统计数据显示房贷新政极具“杀伤力”。在政策出台后的短短半个多月里，officese.com target=_blank>上海的二手房成交量就下滑３０％，一些中介机构业务的下滑幅度甚至惊人地达到了５０％，长达半年的楼市高烧眼看着在二手房市场迅速消退。

      而一手房市场同样不容乐观，随着成交量逐月下滑，成交均价也开始相应变化。如统计显示，上周officese.com target=_blank>上海商品住宅成交均价为每平方米１０６１４元，比上上周下降７．２４％；商品房整体成交均价则为每平方米１０３６０元，也环比下滑７．６６％。

      一些分析师指出，造成这种现象的根本原因在于，房贷新政直接击中了officese.com target=_blank>上海楼市的软肋——在高企的房价面前，大部分普通市民已经丧失了购买能力。

      目前，不少市场人士认为，由于房贷新政直接影响市场资金供给，加上此前房价上涨速度过快，预计春节前officese.com target=_blank>上海楼市会持续低迷的状态。

【外资】

      筹码：平衡布局

      手握大把钞票，跨越重重“门槛”，如今外资在中国房地产市场开始学走“平衡木”。

      “近年来，随着几道‘限外令’的发出，外资在我国楼市的投资局面越发复杂。”华高莱斯国际顾问有限公司副总经理公衍奎直言。他指出，目前外资正在寻求“间接投资与直接投资”、“住宅地产与商业地产”、“自主开发与合作开发”等各个层面的平衡。

      以北京市场为例，在不久前，有着新加坡、马来西亚、中国香港三重“背景”的国浩房地产高价收购了东华国际中心９０％的股权。据了解，此前该项目由于种种原因已经沉寂了７年之久，这恰恰给了拥有强大外资背景及资金实力的国浩一个机会。

      自去年开始，“限外令”一道道出台：阻断了外资向内地房地产“输血”的道路。而在今年１１月新出台的《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》，继续保持了“土地成片开发（限于合资、合作）”及“高档宾馆、别墅、高档officese.com target=_blank>写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制内容；此外，“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中被删除，此举意味着内地房地产领域开始全面向外资收紧。officese.com target=_blank>上海证券报供稿

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