上海租房网: 央行上周明确第二套房贷以家庭为单位，据悉，此举将对未来楼市产生重大影响。不过，由于外资银行依然不属央行征信系统之列，二套房认定标准在强制统一后，依然排“外”。
家庭涵盖未成年子女

     《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发。《补充通知》依据国家住房消费政策和相关规定，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套
房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。

     《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

     公积金也计算在内

     由于近期房价不断下跌，李先生打算购买第二套住房。李先生购买第一套住房时没有向银行贷款，仅仅是申请了公积金贷款，所以他很笃定，认为他的情况暂时还够不上二套房的认定标准（在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内）。
 
     不过，《补充通知》出台后，李先生的情况被自然归入了二套房。根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照不同的首付成数和利率区别对待。

     李先生去请教了在银行工作的朋友。朋友告诉他，根据监管层对新规的解释，居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照《通知》有关规定执行。

     李先生说，房价虽然跌了，但二套房要求首付比例不得低于40％，他一时间还凑不出那么多的钱，所以只能再等等。

     落实到地方尚需时日

     据记者了解，以户为单位界定第二套房，可以从根本上遏制人为的炒房风。不过，据市场人士透露，央行与银监会公布政策之日并不是地方具体执行新政的日期。银行贷款政策从总行下发到分行，再到具体支行大概需要一个月的时间。因此保守估计，新政执行日期可能在明年1月中旬。

     据记者不完全统计，在《补充通知》下发之前，officese.com target=_blank>上海地区实施以“人”为单位界定二套房的银行有交通银行、光大银行和华夏银行等。上述银行的工作人员表示，既然监管层将界定标准调整为以“户”为单位，他们将积极配合，对原先的方案作出修改。

界定仍有“例外”

     值得注意的是，《补充通知》并未对首套自住房未贷款购买，再次购买自住房的情况作出说明。对此，一位银行房贷部门的工作人员指出，按照《补充通知》的字面理解，他认为，对于首套自住房以全款购房的，再次贷款购房，应按照第一套住房贷款标准执行。

     由于外资银行仍未进入央行的征信系统，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款记录的。这意味着，即便外资银行按照《补充通知》操作，也无法囊括所有二套房界定情况。对于第一套房在外资银行贷款，第二套房在中资银行贷款的特殊情况，暂时也很难界定。某外资银行的一名房贷人员表示，目前只能要求客户讲诚信。

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     9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

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